關于物業公司管理方案（精選12篇）
為確保事情或工作順利開展，往往需要預先制定好方案，方案是闡明行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的書面計劃。那么方案應該怎么制定才合適呢？以下是小編收集整理的關于物業公司管理方案，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業公司管理方案 篇1
一、公司的基本情況
大理鴻元物業管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批準成立的，公司注冊資本伍是萬元，在冊股東共兩人，分別是：大理鴻元經貿有限公司，出資額為40萬元，占公司注冊資本的80%；大理鴻元房地產開發有限公司，出資額為10萬元，占公司注冊資本的20%；公司于2004年9月7日取得了大理州建設局頒發的物業管理叁級資質證書。于2003年12月通過了ISO9001：200國際質量認證。公司于2008年3月31日出資購買大理蒼山感通山泉有限公司。公司成立以來，始終秉承“追求完美，真誠永遠，業主至上，用心服務”的管理理念，先后管理了十個小區。其中自建小區五個：鴻元小區.鴻泰花園.泰興鴻元商住樓，鴻誠廣場，鴻鑫佳園。對外托管小區五個：興隆園小區、茫涌小區.警苑一區，警苑二區、統計局宿舍，員工隊伍從原來的十多個人逐漸發展壯大到現在的七十人。公司下設：總經理室、副總經理室、辦公室、財務部、保安部、保潔綠化部八個部門。組織結構：總經理1人、副總經理1人、辦公室主任1人、財務部出納1人、工程部4人（經理1人.水電工3人）、小區管理處7人（其中主任6人.管理員兼保安元1人）、保安部39人（保安組長5人.副組長1人，保安員32人、門衛兼保安1人），保潔綠化部14人（保潔綠化工9人、車棚管理員5人）。物管公司管理戶數1639戶，管理面積近170000平米。物業類別有住宅.別墅.商鋪.倉庫和停車場。公司通過近十年的管理服務，為所管理的小區創造了舒適.優美.整潔的生活環境，營造了多彩的社區文化生活，贏得了廣大業主的良好口碑，在大理為物業管理企業中逐漸脫穎而出，公司始終一如既往的以優質的服務，用“愛心.細心.貼心”為所管理的小區業主創造溫馨舒適.安全有序的居家生活環境，真心讓每一位業主“放心、省心、開心”。
二、經營方案的制定和目標
從目前大理市物業企業來看，可分為兩類：一類是自管型物業，是指房地產開發企業建成房屋后直接交由下屬的物業管理企業管理，一類是自己單位自行組建的物業企業，另一類是托管型物業管理，，是指有一定社會影響力和實力的物業企業通過托管單位辦公區.貨改制企業的生活區提供物業服務的企業。就我們知道的大理州近72家物業企業中多數都存在經營虧損的情況，分析原因整個大理市目前物業企業物管費收費標準，都在執行，規矩發改委，建設部[2003]1864號《關于印發物業服務收費管理辦法的通知》文件執行物業管理費的收取，標準多是0.35元/平米的政府指導價，雖然 可執行市場調節價但基本都把費用調不上去，因為如果一旦某家物業企業將物業費提高，業主支持還好，如果不支持一旦反映到物價局，物業公司就會受到處罰，因為物價局只認同發改委文件價格標準，前期物業管理約定價格標準，和物業公司與小區業主委員會達成的價格標準，加上物業管理的特殊性，服務品質很重要，服務缺憾，服務標準、管理盲點、工程隱患、工程遺留問題、都是業主拒交費的理由，多個因素使物業公司不堪重負，造成收費低、難收費、直接影響物業公司的發展，對物業企業如何在市場中求生存、如何可持續發展、就必須調整自己的經營策略，提高市場競爭力和經濟效益，來實現企業的可持續發展。
三、公司經營現狀的優勢，劣勢分析
1、物管費、停車費的經營情況
物業公司經營的小區10個、其中規模小一點的4個小區、警苑一、二區、茫涌小區、統計局小區基本上屬于虧損小區，就四個小區單靠物業費連人工工資都不夠，還加上停車費收入補充經營成本，其余6個規模大一點的小區，自建小區5個、托管小區1個：鴻園小區、鴻泰花園、鴻元商住樓、鴻誠廣場、鴻鑫佳園、興隆園小區6個小區單靠物業費也能開銷人工工資，另外停車費的收入就是物業公司的利潤，在2011年的經營過程中，物業公司抓住時機，與托管小區的單位負責人商談上調了物業管理費標準，同時也上調了自建小區的物業管理費標準，自建小區中除鴻泰花園業主投訴至物價局，鴻誠廣場已與業主委員會約定過價格，未調價成功，其余小區都作了上調，借大理市發改委市發改價[2010]89號《大理市機動車停放服務收費管理暫行規定》的文件通知，成功上調了各小區的停車收費標準，以上兩項主營收費的上調增加了物業公司的收入。
在取得成績的同時，也反映出了物業公司的被動局面，就物業費標準的收取，一是受政策的影響（全市的物業收費標準低，多年未出臺新標準），二是成立業委會前已業委會商談收費標準，但有了業委會物業公司又將面臨很多風險，鴻誠廣場的例子就是教訓，有了業委會如房產公司遺留問題遷怒于物業公司，對服務的要求又要高又不愿多出錢，還要和你算收益分成等都將牽制物業公司。有業委會的目前優勢只是，當一個物業小區公共部分的設施設備，包括建筑物經過一定年限需要維修時，能夠相對順利的從房管處劃撥出小區的公共維修基金，實踐證明物業公司遇到鴻泰花園沒有業委會，而公共部分又需要維修的情況，物業公司也通過集體簽名的形式劃撥到了公共維修基金。就成不成立業委會還得要關注政策的規定，也要針對不同小區的性質和需要，靈活應變。
針對物業管理費的收取標準，目前建設局、房管處、物價局、發改委都很關注物管企業的服務、收費問題，目前大理州新的物業服務標準、收費標準出臺，應該是快了，也是物業企業發展的機遇，同時也將是考驗物業企業市場競爭力的時候。
停車費的收，取物業公司面臨很多困擾和風險，如車輛被盜被損，車主就會與物業公司 糾纏，要么要求賠償，要么拒交停車費。有效的辦法只能加強對停車秩序的管理，投入必要的人防和技防設施來杜絕隱患的發生。
隨著人們法律意識的提高和對生活品質不斷增加的要求，對物業服務的多元化高要求，也是必然的，解決以上兩個被動局面，物業公司只有不斷完善物業服務品質，滿足業主的要求，贏得業主的認可，實現經營秩序的正常化，經營收益最大化。
2、水費、電費的經營情況
物業公司10個小區的水費，電費都屬于代收代繳，就水費電費的收取，物業公司經過多年的摸索，也總結出一套保不虧損的措施，從往年的經營情況看，水、電路的設施的管理很重要，水、電路的供給性質決定了都會產生差額，產生差額的原因：如電路⑴物業公司正常的經營用電，⑵設施設備的老化，⑶正常的電損線損，⑷員工的不節約用電⑸管理不及時造成的損失，幾個因素控制不好，物業公司間入不敷出。所以物業公司對歲、電管理采取了以各小區主任主要負責，每月定期關注所管小區的水、電經營情況，檢查各種供電、供水設施、設備的正常運轉，發現問題及時解決，以工程部為核心對個小區的設施設備勤檢、勤查，為小區的用水經營情況，及時通報、關注，做到各部門和個崗位心里有數，大力提倡個小區節約用電的習慣，對個小區保安值班室、宿舍采取裝表核算，控制電費流失，以上幾個舉措叫明顯的控制了水電費的跑、冒、滴、漏。
物業公司管理方案 篇2
一、物業管理公司人力資源管理的重要性
物業管理企業的人力資源結構是一種勞動密集型結構,我們將人力資源結構劃分為二大類,一是職員;二是員工。職員一類,即各管理處管理員以上以及公司總部工作人員,列入公司人事編制,;而員工一類,則為各管理處保安員、保潔員、綠化員、會所服務員、廚房工作人員,這些人員一般都是屬于各管理處自己的編制,而工程維修人員一般都放到管理員層次,屬于公司編制。員工由各管理處自行管理,且不享受公司的相關福利。所以只有將人力資源從管理角度，從招工、分工、到工作的完成都要劃分清楚崗位、要求、薪水，都明文規定好，才能從根本上適應和促進企業的文化的發展；提高公司的經濟效益。
二、物業管理公司的人力需求
結合物業管理自身特點,物業管理企業人員素質結構主要有以下幾個方面:
1、總經理：一人是決策型人才招聘。要求：知識廣博,眼界開闊,胸懷坦蕩。既有雄才大略和過人膽識,又有敏銳的洞察力和慎密判斷能力。
2、總經理助理：一人是參謀型人才招聘。要求：有真知灼見,思維敏捷,閱歷豐富,善于出謀劃策,擬定方案。
3、綜合型。知識面廣,綜合能力強,能將先進管理經驗和管理方法為我所用,能較迅速而準確地分析、概括、總結和發展各種新思想、新建議。物業管理企業應具備較多的此類型人才。
4、辦公室主任一人是協調型招聘人才。要求：活動能力強,人際關系好,善于組織協調,具有較豐富的心理學知識。對內能協調各部門關系,使其相互配合,對外則善于化解各方面的沖突。
5、人力資源部長一人是監督型招聘人才。要求：秉公從業,辦事公道,鐵面無私,管理嚴格,通曉法律,善于采取對策,依法維護經營權益。辦公室工作。
6、食堂主管一人；維修主管一人是執行型招聘。要求：辦事認真可靠,落實迅速準確。
三、物業公司人力資源管理方案
1、建立責任目標。也就是制定各崗位的責任及要求。食堂目標責任書水電維修目標責任書其中明確工作的指標
2、招聘與錄用:嚴格控制人員招聘把關。
1視力
2身高
3身體健康狀況
4身份
5執業證書
3、錄用。經調查合格的可以辦理手續，填寫正式表格，存檔
4、試用。一般使用一個月，合格后簽訂正式合同。
5、離崗辭職。要提前兩個月提交書面申請，說明離崗的理由。經審核批準后，填寫辭職書。
4、培訓與開發:制定職員培訓、學習工作的具體目標與措施。
1定期對在職職工進行專業培訓，提高技能，培養公司自己的人才
2定期對在崗職工進行崗位技能測定并考核
5、考核與發展:。落實職員晉升考核、績效考核的具體目標和保障措施。
6、人事管理:主要對人員數量、人員異動狀況進行統計分析,人力資源狀況、人才梯隊分析,建立職員檔案庫等工作。
7、不斷的策劃公司的人力需求和崗位需求。
8、定期統計人員的流失率和原因
定期對人員異動狀況進行統計分析,掌握相關的數據,對于人力資源管理方案的制定具有十分重要的意義。因為,一份行之有效的企業內部人力資源管理方案,必須建立在對企業的人力資源狀況充分了解和掌握的基礎上。而對于企業人員異動狀況的掌握,對整個方案的構思以及解決措施的提出,便是有了充分的數據說明,從而增強方案的可行性。
7、搞好企業文化建設:，促進溝通、改善工作氛圍、建立學習型組織
四、組織學習的方案
組織學習方案的制定。首先是學習層次的確定。物業管理企業可以分為決策層、中層管理者、管理處主任、基層管理者、一線員工幾個層次。其次是學習內容的確定,可以由需求確定結果得到。再次是學習方法的選擇,如授課法是獲取知識的有效途徑,態度轉變應采用計劃性指導,而視頻法則適用于問題解決技能的培養等。最后,應合理安排學習活動的環境因素,如時間、地點等。
物業公司管理方案 篇3
為落實市十三屆人大三次會議審議經過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90。
2、新建住宅小區推行招投標率到達100；20XX年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80以上成立業主大會和業主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作資料
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情景，經過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。異常是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情景，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準供給質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，到達從業人員要持證上崗。異常是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的進取性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、職責心強、有必須組織本事的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區、街道、社區職責明確職責體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率到達100；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步構成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的職責，為物業管理創造良好的環境。
（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
四、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
五、職責分工
規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實職責，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，到達合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的職責主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
六、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20XX年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20XX年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按職責分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20XX年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作資料和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
七、保障措施
（一）提高認識，明確職責。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實職責。建立市、區、街道、社區職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。異常是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理職責，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
物業公司管理方案 篇4
為規范小區管理，為業主供給優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。
一管理目標
物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的'質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、供給優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，所以管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，供給優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個進取性，即物業管理公司的進取性和業主使用人的進取性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，經過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創立禮貌的辦公環境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不一樣需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。
四管理方法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化提議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；
（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，進取培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；
（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業化的運作方式，供給全方位服務，開展多元化經營。
（二）物業管理服務項目
1、公共服務項目（全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費）：
（1）房屋公共部位的日常維修與保養；
（2）公共設施設備的維修與保養；
（3）小區內清潔管理，垃圾收集與清運；
（4）公共綠化的養護；
（5）公共秩序維護；
（6）消防管理；
2、有償專項服務項目
（1）有償維修類；
（2）代辦性服務；
（3）中介類服務；
（三）收費管理
物業服務費構成
1、管理服務人員的工資和按規定提取的福利費、社會保險費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業服務區域清潔衛生費用；
4、物業服務區域綠化養護費用；
5、物業服務區域秩序維護費用；
6、物業企業辦公費用；
7、物業企業固定資產折舊費；
8、法定稅金；
9、企業利潤。
物業服務費中不含二次加壓供水設施設備運行維護費和樓內公共照明費，此部分費用將另行收取。收費資料和標準依照《河北省物業服務收費管理實施辦法》、《唐山市物業服務收費管理實施細則》（唐價經費字〖20XX〗14號）執行。
（四）入住管理
在辦理業主及使用人入住手續時，供給方便、快捷、及時、周到的服務，給業主留下良好的第一印象，為后續管理打下基礎。
1、管理資料：
（1）準備業主及使用人收房所需資料；
（2）為收房手續供給一條龍服務；
（3）按收房流程辦理領房手續：
1）根據業主及使用人持入住通知單和各類必備，發放交房資料；
2）收回業主及使用人按規定填寫的各類表格，收取應繳納的費用；
3）陪同業主驗房；
4）對驗房中發現的房屋質量問題，經業主確認后，填寫《業主驗房表》，將所有問題提交開發商，并督促解決。
2、管理措施：
（1）制定入住方案，準備各有關所需資料；
（2）按照收房程序，安排工作流程；
（3）策劃業主及使用人入住現場布置方案；
（4）按規定辦理業主及使用人的入住手續。
（五）檔案資料管理
加強檔案資料管理，有助于保存物業的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯系。
1、管理資料：
（1）工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；
（2）業主檔案：所有業主及使用人的租房合同（復印件），業主及使用人的基本情景登記表、裝修表等有關的登記表等；
（3）財務檔案：逐年構成的財務收支報表、物業維修基金使用報表等；
（4）文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等；
（5）管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。
2、管理措施：
（1）制定檔案制度，并嚴格執行；
（2）專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主及使用人的保密，保守秘密；
（3）科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；
（4）建立各類資料的電腦管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。
（六）房屋及公共設施設備管理
房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到物業的使用年限及使用安全，直接關系到業主及使用人的安全，是物業管理的重中之重。
1、管理資料：
（1）房屋公共部位管理：根據現狀，分別制定不一樣管理計劃，確保房屋保值增值。
A、已交付房：
1）房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，并建立業主檔案；
2）加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；
3）裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。
B、空置房（含業主托管房）：
1）定期到空置房查看、通風；
2）對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發現問題或盡快處理，或及時通知業主。
C、公共用房
做好公共用房（公共設施用房等）的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。
（2）設備設施維護：
1）公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修；
2）水泵、風機房、電梯機房等設備定期巡查；
3）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；
4）智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案；
2、管理措施：
（1）加強裝修戶管理，督促業主及使用人做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止，緊急情景時可采取停水停電等措施防止危害擴大；
（2）對所有的維修人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統的操作及維護；
（3）對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態；
（4）對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代；
（5）建立維修人員值班制度，確保維修及時，且有回訪制度和記錄；
（6）采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好。
（七）綠化保潔管理
綠化保潔直接關系到小區形象及業主生活環境，也是評定物業管理質量的一個重要指標。
1、管理資料：
（1）綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。
1）根據氣候，給花木適量澆水；
2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；
3）制定預防措施，防治病蟲害；
4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種適宜的苗木、花草；
（2）清潔衛生：經過日常保潔工作，使小區公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。
1）樓層公共區域每一天清掃；
2）小區道路、小品、綠化帶等公共部位每一天清潔。
3）每一天定時收集垃圾，確保垃圾袋裝化，定期對垃圾桶清潔、對垃圾房消毒；
4）對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。
2、管理措施：
（1）建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作；
（2）加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護；
（3）落實“三查”（綠化清潔工自查、管理人員巡查、服務中心經理抽查），加強日常監督檢查；
（八）治安管理
運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主及使用人的安全，這是物業管理工作的重要資料，我們采取常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。
1、管理資料：
（1）常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主及使用人安全的行為。
A、門崗的任務：
1）維護出入口的交通秩序，車輛按有關規定的停車制度執行，加強機動車、非機動車管理，做到停放有序；
2）對外來車輛和人員進行驗證、登記；
3）嚴禁攜帶危險物品進入小區；
4）為業主供給便利性服務。
B、巡邏崗的任務：
1）按規定路線巡視檢查，不留死角；
2）巡查車輛停放情景，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；
3）對小區內的嫌疑人員進行檢查防范；
4）對小區及樓宇安全、防火檢查；
5）對裝修戶的安全檢查；
6）防范和協助公安部門處理各類治安案件；
（2）技術防范：
應用安全報警監控系統、周界報警系統，對小區內的治安情景實施24小時監控，以確保安全。
1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施，并及時通知值班秩序維護員，進行現場處理。
2）值班秩序維護員配合公安機關處理治安案件。
2、管理措施：
（1）實行半軍事化管理，制定管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強秩序維護人員的工作職責心；
（2）強化內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高秩序維護人員的思想素質和業務技能；
（3）加強秩序維護人員的行為規范教育，服裝統一，佩證上崗，語言禮貌，舉止得當；
（4）嚴格執行巡更點到制度，確保巡邏質量；
（5）監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好；
（6）保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。
（九）消防管理
消防管理是物業安全管理的重點，所以要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。
1、管理資料：
（1）建立消防工作站，有健全的消防管理制度及組織；
（2）做好消防監控中心的管理；
（3）做好消防設施、器材的管理；
（4）堅持消防通道的暢通；
（5）加強裝修期間的消防安全管理；
（6）嚴禁違章燃放煙花爆竹；
（7）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；
（8）防止電器短路等引發火災因素。
2、管理措施：
（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全職責制，做到職責落實，器材落實，檢查落實；
（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；
（3）建立義務消防隊，定期組織消防安全學習及消防演習；
（4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；
（5）做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；
（6）制止任何違反消防安全的行為；
（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主講解消防知識；
（8）發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。
以上是我公司擬對xx項目的實施的物業管理方案，我公司將嚴格按照國家及唐山市有關法律法規實施管理服務。其中難免有不足之處，請房管局物業處領導多提寶貴意見，我們愿為豐南物業管理事業的發展貢獻應有的力量！
物業公司管理方案 篇5
物業管理行業發展至今日的狀況，社會化、企業化、專業化的特征已不僅僅表此刻規范化和精細化的管理上，各大物業公司經過多年的精心運作，在規范化和精細化服務上已構成了一套很完善的制度，如果想在物業行業異軍突起，那么除了做好規范化和精細化服務外，經過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現出人性化的貼心服務，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統的規范化和精細化服務闡述物業管理的過程，并介紹幾種人性化的新穎服務資料。
一、管理目標：
1、業主委員會成立后12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌(優秀住宅)小區標準；
2、業主委員會成立后24個月至30個月，到達廣東省優秀住宅小區標準；
3、業主委員會成立后36個月至42個月，到達全國城市物業管理優秀住宅小區標準；
4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；
5、小區清潔實行專職保潔員職責制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；
6、小區車輛實行智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、堅持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務資料融入到業主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率：100%
2.房屋零修、急修及時率：99%
3.維修工程質量合格率：100%
4.管理費收繳率：≥98%
5.綠化完好率：99%
6.清潔、保潔率：≥99%
7.道路完好率及使用率：100%
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
9.排水管、明暗溝完好率：100%
10.路燈完好率：100%
11.汽車場完好率：100%
12.公共文體設施、建筑小品完好率：100%
13.小區內重大刑事案件發生率：0
14.小區內治安案件發生率：≤1年
15.消防設施、設備完好率：100%
16.火警發生率：≤1%
17.火災發生率：0%
18.違章發生率：2%
19.違章處理率：100%
20.用戶有效投訴率：≤2%
21.有效投訴處理率：100%
22.管理層員工專業培訓合格率：100%
23.特種作業員工持證上崗率：100%
24.維修服務回訪率：≥30%
25.業主(住戶)對物業管理綜合滿意率：≥98%
服務特色(“菜單式”服務模式)
一、實行“菜單式”服務模式
二、快速、完善的服務形式：首按職責制+三分鐘服務承諾
1、首按職責制
每一位員工都有職責和義務接待客戶的提議，任何一位員工接到提議后，統一傳遞到辦公室，并告訴提議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務提議處理的情景直至客戶滿意為止。
接待服務提議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情景除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應當留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的提議時，應及時將客戶的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶供給相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情景，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、午時好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表此刻：
(1)各固定崗(道口崗、門崗護衛員)根據接待客戶的不一樣，應在不一樣時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。
(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話，以便客戶在無水值班的情景下能夠找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區，隨時待命，以便為客戶供給服務。
五、豐富的社區文化活動
豐富的社區文化活動不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來，變客戶被動理解管理處供給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經營服務
常規的物業服務資料僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶供給共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，所以開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務資料。
七、實行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。
物業公司管理方案 篇6
根據豪洋家園小區特點，結合集團經營發展理念，現擬出物業管理方案。在方案實施的過程中，真誠的希望業主能充分享受到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務。使豪洋家園小區物業持續升值，為業主營造一個安全、整潔、優美、方便的陽光小區，提升生活品質，實現業主、物業和諧多贏的生活目標。
一、物業服務的企業文化
員工隊伍：打造敬業、勤奮、嚴謹、嚴實的高素質、專業化的服務管理隊伍。
工作作風：積極、精細、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務原則：服務第一、業主至上。
服務理念：用心用力用真情，做實做精做到位，在日常工作中實踐中不斷戰勝自我，超越自我，力求管理一流，服務一流，員工素質一流，社會效益一流。
管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高;也許不會令您最滿意，我們一定做得最用心。
管理模式：運用三個手段，建設三大品質工程，實現三項要求。三個手段：專業化人才，規范化管理，精細化服務。
三個品質：人才品質，管理品質，服務品質。
三項要求：工作無差錯，管理無死角，服務無挑剔。
發展目標：文化引領，內強素質，外塑品牌。
二、物業總體服務標準
(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主報修、求助、建議、問詢、投訴、質疑等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
(二)設立業主信息建議箱，收集業主對物業管理服務工作征求意見，對合理意見及時整改。
(三)建立落實維修制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。
(四)物業檔案、業主檔案、設備設施檔案齊全。
(五)常規性服務
1、房屋管理及維修養護：棟號、樓層、房號等標志明顯;物業外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現象。
2、共用設備設施管理：保證設備與環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患;公用配套設施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統設備齊全，完好無損，可隨時啟用;積極組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。
3、秩序維護及車輛管理：安保人員文明執勤，語言規范，能正確處理突發事件;出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場地整潔。
4、環境衛生管理：做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量;環衛設施完備，垃圾日產日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;做好環衛宣傳工作，提高清潔衛生意識。
5、綠化管理：綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
三、物業資源，人員配置
1、物業管理服務收費標準：
(1)物業管理服務費：生活0.6元/㎡/月。
(2)水費：2.00元/噸。
(3)電費：0.6元/度
(4)地下車庫固定車位管理費70元/月(一次性交一年優惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時停車10元/天，超出規定時間加收1元/小時。
(5)小區門前廣場及學校鐘粹門廣場禁止停車，違者按5元/小時處罰。
(6)小區內嚴禁車輛通行，特殊事情經允許后可駕車進入小區，進入小區后請停車入臨時車位，滯停時間不得超過兩小時，違者按10元/小時處罰。
物業公司管理方案 篇7
為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。
2、新建住宅小區推行招投標率到達100%；2019年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100%。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業主大會和業主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作資料
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際狀況，透過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監督。
四、物業費的成本測算
管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
物業公司管理方案 篇8
一、物業管理公司的資質要求：
為了加強和促進物業管理工作的健康發展，保證物業管理公司組建質量，根據《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業管理公司經營資質審查的規定。如上海的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》中將物業管理企業資質等級劃分為三級
1、一級物業管理企業資質必備條件：
（1）管理物業規模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業在20萬平米以上；
（2）管理物業類型三種以上或管理涉外物業兩種以上，物業類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋（下同）；
（3）管理物業必須有兩個以上為優秀小區或者大廈，且管理達標面在50%以上；
（4）企業經理或者常務副經理必須從事物業管理工作3年以上；
（5）具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；
（6）企業經營年限必須在3年以上；
（7）企業注冊資本50萬元以上（含50萬元）
2、三級物業管理企業資質必備條件：
（1）管理物業規模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業1萬~5萬平米；
（2）有中級專業技術職稱管理人員3人以上；
（3）企業注冊資本10萬元以上（含10萬元）；
3、處于以上兩種類型之間的為二級資質的物業管理企業。
對于物業管理公司在管理物業規模3萬平米以下或涉外物業規模l萬平米以下的暫不定級。
物業管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料
1、內資企業（全民、集體、股份制、股份合作制）
（1）物業管理公司資質申請報告；
（2）設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件；
（3）管理章程；
（4）公司法定代表人任命或聘任書；
（5）驗資證明；
（6）經營場所證明；
（7）擁有或委托管理物業證明（委托管理協議書）；
（8）具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件；
（9）其他有關資料。
2、外商投資企業（含中外合資、中外合作、外商獨資）
除需要提供內資企業申報審批所需的有關資料外，還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。
3、私營企業
（1）業主身份證明（復印證）；
（2）業主的工作簡歷；
（3）申請資質審批的報告；
（4）管理章程；
（5）驗資證明；
（6）經營場所證明；
（7）擁有或委托管理物業的證明；
（8）雇員的名冊；
（9）專業技術人員的資格證書；
（10）其他有關資料。
二、物業管理公司資質審批程序
國家房產行政管理體系——各地區房產管理局收到物業管理公司經營資質報告及申報資料齊全后，在一定時間內（通常規定為兩個星期內）審核完畢，符合經營資質條件的，核發批準文件，其他必須按有關規定向工商行政管理機構辦理注冊登記，在手續辦完后才能對外營業。
三、物業管理公司設立和工商登記
（一）組織機構設立物業管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。
（二）工商登記根據《公司法》有關規定，物業管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由于物業管理是一個新興行業，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的開展工作，有必要搞清楚。
1、物業管理公司的經營宗旨物業管理公司的經營宗旨應含有以下幾個方面：
（1）物業管理是房地產開發的延續和完善，是一個復雜、完整的系統工程。因此物業管理公司應積極參與社會分工，實現房地產開發、經營良性循環，促進我國住房制度改革的深化。
（2）對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養護，使其物業保值、增值，延長其使用壽命，限度地實現社會財富的節約。
（3）物業管理的對象是物業，服務對象是人。所以應以業主（使用人）為對象，開展各類經營業務，寓經營與管理十服務之中，提供全方位的方便服務。
（4）發揮物業的使用功能，為業主（使用人）創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。
（5）履行社會管理義務，積極開展兩個文明建設，致力于全社會的文明和進步。
2、經營范圍根據物業管理的行業特點和經營宗旨要求，物業管理公司的經營范圍有：
（1）管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設備的維修、保養管理；車輛運行及看護管理；治安管理；清潔環衛管理；綠化管理；消防管理；物業保險管理等。
（2）服務方面：物業修繕；物業租售代理；物業清掃保潔；搬家、裝潢服務。車輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應；蔬菜糧食供應；服裝清洗供應；美容美發；康樂健身；幼兒教育；老年服務；家教服務；商業服務等。物業管理經營的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業范圍內的居民或單位提供優質、方便的各種服務。
物業公司管理方案 篇9
一、綜合管理
1、依據有關規定,與業主委員會簽訂規范的物業服務合同，各方權利義務明確。
2、從業人員按照有關規定取得相應的專業培訓合格證書。
3、物業服務方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
4、服務人員佩戴標志，服務主動、細致、周到，用語文明。
5、在物業服務部懸掛物業企業資質證書復印件、物業服務部經理照片，公示物業服務標準、收費依據、收費標準。
6、在公共區域顯著位置公示24小時報修電話，有服務人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場，由專業機構負責的，發現問題應及時通知有關機構，有報修、維修記錄。
7、涉及住戶正常生活的物業服務重要事項，在小區主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務計劃，并按規定組織實施。
9、對區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規的行為，及時勸阻，報告主管部門，也可依據管理規約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能立即實施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進行安全檢查。
12、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。
13、公布公共服務的收支情況。
14、小區內顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進行公益性宣傳。
二、房屋維修養護
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。
2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。
3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發現破損及時修補。
5、按照有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。
6、保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。
7、對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。
8、按照有關規定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設施設備運行及維修養護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。
2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。
3、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。
4、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。
5、屬于特種設備的，按照有關規定，進行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。
6、設備房保持整潔，無鼠害現象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復。
8、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業機構負責的除外，但發現問題應及時通知有關部門）。
9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。
四、電梯服務
1、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。
4、電梯出現故障時，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。
5、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關部門。委托其他單位提供電梯維保等服務，與受托單位簽訂書面協議，明確并監督受托單位落實責任。
五、消防服務
1、有消防管理制度。
2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。
3、消防設施設備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。
4、每年進行1次消防訓練，相關人員掌握消防基本知識和技能。
5、發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。
6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監控中心，24小時有專人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設施設備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質化驗，取得衛生許可證，水質符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。
3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協助維護秩序
1、看護小區共用部位和共用設施設備。
2、有可能危及人身安全處設有警示標志。
3、封閉的小區，主要出入口有專人24小時執勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務范圍內重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。
八、清潔服務
1、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。
2、小區公共清潔區域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛生。
4、按照有關規定對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。
5、在雨、雪天氣應及時對小區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
6、發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。
九、綠化養護
1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。
2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現象。
3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。
4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產垃圾。
十、停車服務
1、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。
2、引導進出小區車輛有序通行。
3、主要道路及停車場有交通標志。
4、小區內的機動車輛憑證出入，臨時進入小區的機動車輛進行登記。
5、機動車停放有序，24小時有專人巡視。
6、定期存放的，應簽訂停車服務協議，明確雙方的權利義務。
7、地下停車場照明、給排水、通風等系統正常運行，各類指示標識清晰。
8、交通設施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。
注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。
十一、裝飾裝修服務
1、按照有關規定和《臨時管理規約》約定，建立住宅裝飾裝修服務制度。
2、受理業主或使用人的裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協議，告知業主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場，有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線、消防設施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應報告主管部門。
4、裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修服務協議的當事人應按照約定處理，問題嚴重的應報告主管部門。
5、指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。
物業公司管理方案 篇10
一、xx物業管理前期籌備工作
（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《巴黎花園業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。
（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。
（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工務必全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。
二、接管后的日常管理服務工作
（一）、設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人員著裝統一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。
3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。
4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。
8、小區內出入口設有明顯標志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。
10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》，特制定本規定：
1、各業主（住戶）應將全部常住人員狀況如實填寫在《巴黎花園業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；
3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；
4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；
7、各業主（住戶）有職責關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；
8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。
（四）、環衛綠化工作：
1、公共部位及商場門前衛生區，管理處派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位持續清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
4、商業網點管理有序，貼合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌現象。
5、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
6、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區帶給一個優雅的環境。
（五）環境和衛生管理規定
為了持續小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、禮貌、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視狀況追究相關當事人的職責。
六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、持續小區的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。
（六）、房屋及設備、設施管理：
1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業主的溝通，便于做好保修工作。
2、與業主協商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。
3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區別和了解。
4、公共照明及線路，水電維修，安防監控網絡，每一天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。
5、公司每一天應派人到樓宇現場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。
6、做到小修，業主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。
（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每一天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。
（八）、用心開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。
（九）、根據本小區狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務，竭盡努力讓業主滿意。
三、小區車輛管理規定
1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；
3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；
4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；
5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；
7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車務必停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、持續停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。
四、管理模式
（一）擬采取的管理方式
服務質量是企業生存之本，管理處務必貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水平，就要發揮社區整體上下功夫，構成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、省軍區各級官兵、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。
（二）管理處組織機構
1、辦公室：
（1）負責日常事物，代收代發報紙信件
（2）二次裝修管理
（3）檢查樓宇和綠化養護、保潔
（4）協調處理鄰里關系
2、工程部：
（1）負責房屋質量檢查
（2）建立設備設施維保計劃
（3）做好日常維修保養工作
3、財務部：
（1）管好用好財務
（2）負責日常收管理費、代收水電費
（3）統購日常維修器材、分發器材
4、保安部：
（1）選好保安員搞好培訓，管好保安
（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序
（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全
（三）管理人員的配備
1、管理處主任1人，全面負責小區日常事務管理。
2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務及收費等。
3、水電工2人，負責小區日常水電及工程維修。
4、保潔工8人，負責小區公共衛生，全日制保潔。
5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。
6、保安10人（2出口），24小時值班。
7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。
如上共計25名。
五、人員的選拔和培訓管理
（一）人員選拔
根據本小區的特點及所需的服務要求，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系的高素質人才。
（二）培訓目標及方式
為了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系，高素質、高效、精干的人員外，還務必定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。
公司會采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識，使其能于理論中實踐實質管理工作。
（三）培訓計劃及資料
培訓計劃及資料見附件2
（四）培訓考核
為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經驗的落實公司于員工培訓期間透過不定期的培訓考核確保培訓的質量。
六、維修基金的管理與使用
（一）按國家有關規定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。
（二）維修基金的使用由物業公司提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。
（三）維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批準，按業主占有的房屋建筑面積比例續籌。
（四）業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
七、物業管理服務承諾
我公司將以"以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務"為宗旨，在該小區管理中采用以往的成功經驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統工程的方法技術，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協調管理等先進的管理方法。根據ISO9001：2000質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業的要求，探索并逐步走上物業的管理標準化之路；始終強調把服務業主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改善服務質量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業管理先進水平，全面接管小區后，按照《宿遷市普通住宅物業管理服務等級標準》以及《物業管理委托合同》的有關條款，在物業管理委托期二年內到達沭陽縣標準化小區。
物業公司管理方案 篇11
為規范小區管理，為業主帶給優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。
一、管理目標
物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、帶給優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個用心性，即物業管理公司的用心性和業主使用人的用心性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，透過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同建立禮貌的辦公環境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。
三、管理方法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化推薦，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；
（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，用心培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；
（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。
物業公司管理方案 篇12
一、公共服務
1、接待佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切;對學校老師、學生一視同仁;接待時主動、熱情、規范;迎送接待學校老師、學生時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致;使用文明用語，不使用服務忌語。對學校老師、學生的報修與求助耐心細致。
2、值守有完善的值班制度和交接班制度;工作有記錄。
3、服務時限急修(如：自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、電源線路和照明設備故障等項目，具體責任范圍、服務內容等通過物業管理委托合同約定。服務2小時內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對學校老師、學生做出合理解釋，做出限時承諾;小修3日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。
4、領導小組成立有校方參與的物業管理共管機制，學校領導、班主任老師以及物業主要負責人組成的鄭集中學物業管理領導小組，負責監督協調鄭集中學日常物業管理運作，物業定期(每月或每季度)向物業管理領導小組匯報上階段的物業管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業管理日常工作的開展。
5、聯絡管理人員、保安24小時值班，編排管理人員、保安24小時值班表，我們所有管理人員、保安、水電木工的聯系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯系到，24小時值班不因雙休與節假日而中斷。
6、意見調查設立意見箱，物業定期(每季度或半年)發放意見調查表，征求學校老師、學生的意見，了解對物業管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業管理服務。
二、宿舍樓、共用設施、設備維護與管理水電及公共設施管理
1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：
(1)檢查學生宿舍區公共排污、排水管道有無雜物，發現后做好記錄，落實清理工作。
(2)檢查學生宿舍區內路燈及樓梯照明是否正常，發現問題及時進行維修。
(3)檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，當事人在場立即進行制止，不在現場視破壞情節輕重報校方處理后維修。
(4)檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經發現立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
(5)檢查學生宿舍區大門、圍墻等設施是否完好。
(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。
2、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我公司承擔，但我公司不承擔大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用。巡檢每年年底或年初對宿舍樓共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握宿舍樓設施設備完損狀況，對完損程度做出評價;每半年檢查巡視1次宿舍樓主體結構，發現質量問題及時向學校報告與建議;根據學校的委托組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查;每日巡視1次宿舍樓樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等。巡檢有記錄，巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告學校，由學校視情況處理。
三、給排水系統及其配套設施
1、給水設施保持泵房清潔衛生，地面排水暢通;水泵運行正常，各種儀表指示穩定正常，閥門開關靈活，發現滴漏及時維修;消防泵、噴淋泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態;水泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活;受學校委托對宿舍樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復。
2、排水設施受學校委托對化糞池進行清理，保持出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物;樓面落水口等開裂、破損等及時更換;每月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草;排水暢通，無積水;地下管井堵塞及時疏通。
四、宿舍樓供配電系統建立和完善有關規章制度
包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書;保持配電房清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬;每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現異常及時處理;潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥;每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕;每日填寫運行記錄，建檔備查。
五、道路及配套設施加強道路維修與養護
制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施;保持學校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通;設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發現損壞及時報學校處理;
六、清潔服務
1、宿舍樓共用樓道保潔每日打掃2次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈;每日收集2次學生垃圾;每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、墻面、指示牌等公共設施;各梯間墻面、天花板每月除塵1次;每周擦1次樓共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放;扶手護攔干凈、光亮;梯間頂面無蜘蛛網、灰塵，地腳線干凈無灰塵，地面干凈無雜物、污跡，有光亮;樓梯道內外玻璃，玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。
2、共用衛生間保潔每日對共用衛生間清潔2次，(清潔內容包括：通風換氣;沖洗潔具;清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋;清洗大、小便池;用拖把拖干凈地面)。室內無明顯臭味、便池潔凈基本無黃漬;地面基本潔凈。
3、道路保潔每日對道路、兩側人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環保潔，目視道路、人行道干凈、無浮塵、無雜物、無油污，無積水、積雪、污漬、泥沙;雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。
4、綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。
5、涼亭等人文景觀保潔每天清潔1次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅);設施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。
6、門衛、崗亭保潔門衛、崗亭每日由保安自行清掃1次，擦洗干凈內外門窗玻璃及窗臺，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。
7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2次;垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。
8、垃圾收集與處理生活垃圾由學校老師、學生自己送至指定地點;垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次;垃圾日產日清;建筑垃圾定點堆放;垃圾運送過程有防掉落或飛揚灑落措施，而后運送至學校指定地點。
9、實行零干擾清潔衛生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。做好環境衛生宣傳工作，把提高學生的清潔衛生意識、糾正學生的不良衛生習慣與環境衛生管理相結合，使學生也自覺地參與到環衛工作中。
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