原則與例外：不動產所有權移轉的規則

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原則與例外：不動產所有權移轉的規則 作者：謝曉斌

來源：《法制與社會》2014年第30期

摘 要 “動產依交付，不動產依登記”的權利移轉規定與我國立法不符。依據《民法通則》第七十二條，不動產所有權移轉原則上應以交付為準，法律另有規定的除外。《物權法》明確了法律規定不動產物權移轉應登記的，自登記于不動產登記簿上生效。我國立法對于設施農用地農業設施所有權移轉并無特別規定，因此應以交付移轉其所有權。在“以物抵債”情形下尚須對協議的效力進行審查。

關鍵詞 不動產所有權 農業設施 移轉 規則

作者簡介：謝曉斌，副教授，淮陰工學院。

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592（2014）10-012-02

一、 據以研究的案例

2007年初甲與某國有農場簽訂《土地使用權租賃合同》一份，租賃該國有農場土地創辦肉禽養殖場。合同簽訂后，甲投資建設了四幢雞舍并添置了設備。2011年1月，甲與李某訂立以物抵債協議，以該四幢雞舍沖抵甲欠李某的300萬元債務，并隨即將養殖場交付給李某。2011年2月董某（注：甲的債權人）向人民法院提起訴訟要求甲償還所欠借款66萬元。并以上述雞舍屬于甲所有為由，申請人民法院對上述雞舍進行財產保全。

2011年10月，李某以該雞舍所有人名義，向人民法院提出財產保全異議，被人民法院駁回。2012年3月，董某向人民法院提出強制執行申請，2http://salifelink.com/news/55B544E83C159169.html012年12月，人民法院對涉案養殖場財產進行評估。2013年3月，李某向人民法院提出執行異議申請，要求解除對涉案雞舍保全措施。2013年5月，人民法院作出（2013）淮法執異字第003號民事裁定書，裁定駁回李某的異議申請。李某遂于2013年5月以甲及董某為被告向法院提起涉案雞舍所有權確認訴訟。法院于2013年11月作出（2013）淮法民初字第0860號民事判決書，駁回李某請求，李某不服該民事判決，向中級人民法院提起上訴。并委托筆者作為訴訟代理人參加訴訟。本案的爭議焦點為：涉案雞舍所有權究竟歸誰。

二、 原審法院的觀點

原審法院認為，我國立法采取房地一體主義立法原則，根據《中華人民共和國物權法》第一百四十七條的規定，建筑物、及其附屬設施的轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物構筑物、及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。甲與李某簽訂雞舍轉讓協議將養殖場雞舍轉讓給李某，并將養殖場占用范圍內的土地使用權一并轉讓給李某，該轉讓行為未經農場同意該協議無效。此外，甲與李某行為系“以物抵債”行為甲明知自己有眾多債權人的情況

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