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新國五條解讀
國務院五大新政促樓市平穩健康發展，要求房企一次性公開全部房源明碼標價
五大 新政
中央“點剎”房價過快增長
伴隨著房地產市場的回升,近期部分城市房價過快上漲等問題引起決策層高度重視。昨天，國務院正式下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,要求進一步加強和改善房地產市場調控,穩定市場預期,促進房地產市場平穩健康發展。
1房貸:二套房首付不低于40%
《通知》要求,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。并要求,加大差別化信貸政策執行力度。金融機構在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時,要嚴格二套住房購房貸款管理,合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求。
另外,繼續實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規定條件的,一律不得給予相關稅收優惠。同時,要加快研究完善住房稅收政策,引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念。
2地價:探索土地出讓綜合評標
《通知》要求增加住房建設用地有效供應,提高土地供應和開發利用效率。城市人民政府要抓緊編制2010-2012年住房建設規劃,重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模,并分解到住房用地年度供應計劃,落實到地塊,明確各地塊住房套型結構比例等控制性指標要求。房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市,要切實擴大上述五類住房的建設用地供應量和比例。
值得注意的是,《通知》要求各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素,合理確定土地供應方式和內容,探索土地出讓綜合評標方法。違法違規用地和囤地、炒地行為。并指出,對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人,要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。
3售房:須一次性公開全部房源,明碼標價
《通知》還要求,要結合當地實際,合理確定商品住房項目預售許可的最低規模,不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業,要在規定時間內一次性公開全部房源,嚴格按照申報價格,明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度,加大交易資金監管力度。
4保障性住房:三年內將惠及1540萬戶
力爭到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。保障性住房建設在2010年一開年,中央就提出了明確要求,要求通過城市棚戶區改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經濟適用住房房源,著力解決城市低收入家庭的住房困難。
《通知》要求加快建設限價商品住房、公共租賃住房,解決中等偏下收入家庭的住房困難。中央承諾將加大對保障性安居工程建設的支持力度,適當提高對中西部地區廉租住房建設的補助標準,改進和完善中央補助資金的下達方式,調動地方積極性,確保資金使用效果。同時,鼓勵金融機構向符合條件的城市和國有工礦棚戶區改造項目提供貸款。
5稅收:抓緊清理越權減免稅
《通知》要求,各地要結合本地情況,認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策,抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定。對于境外機構和個人在境內投資購買房地產的,要嚴格按照現行政策執行。要按照支持居民合理住房消費、
抑制投資投機性購房、增加有效供給、完善相關政策的原則,加大工作力度,促進房地產市場健康發展。
《通知》明確,進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責,市、縣人民政府抓落實的工作責任制。
政策 解讀
樓市調控蘊涵四大看點
據新華社電 昨天，國務院正式下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,要求進一步加強和改善房地產市場調控,穩定市場預期,促進房地產市場平穩健康發展。這份2010年房地產市場調控藍圖蘊涵哪些新看點呢?
嚴格二套房貸首付比例打擊投機，利率靈活掌握
“二套房貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。”《通知》的明確規定讓猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。
北京市馬家堡地區鏈家房產中介公司的工作人員小董聽到這個政策的第一反應就是對投機客來說打擊非常大。他說:“購房者往往自己支付少量的成本,利用銀行貸款,四兩撥千斤,以有限的資金購買多套住房,在房價上漲后,賣掉一些房產,然后又拿這些本金,通過銀行貸款購買更多的住房。”
事實上,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規定在2007年全國樓價持續飆升的狀態下就已出臺。2008年四季度以來,在應對國際金融危機的背景下,地方和銀行普遍減弱了政策執行力度,一些地方二套及二套以上購房貸款首付低于40%,利率也有所降低,出現了投機客以極低借貸成本貸款購買多套房進行投機的行為,助推部分城市房價過快上漲。
國務院發展研究中心研究員廖英敏說:“嚴格二套住房購房貸款管理,一方面明確了首付比例,另一方面讓銀行根據風險靈活掌握貸款利率,目的還是合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求。”
探索土地出讓綜合評標辦法，劍指“地王”頻出
2009年“地王”頻出的現象,引發了社會各界對土地招拍掛制度的爭議,在肯定其促進土地市場公平交易的同時,這種“價高者得”的方式也引起詬病。
《通知》明確要求,各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素,合理確定土地供應方式和內容,探索土地出讓綜合評標方法。
對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人,要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。
廖英敏說:“探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策,一方面是防止‘地王’現象,另一方面是提高土地供應和開發利用效率。”
《通知》提出“增加住房建設用地有效供應”,中國房地產業協會副會長朱中一說:“穩定土地供應是穩定房地產市場的重要前提。”
首次規范“央企”投資房地產
“國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為”,這是通知中涉及“繼續整頓房地產市場秩序”的內容之一。
整頓房地產市場秩序,歷來是政府調控政策的主要內容,值得注意的是,在這份通知中,除了對住房城鄉建設部、國土資源部、價格等有關部門、稅務部門提出要求以外,還特別提到國有資產監管部門,這樣的表述在以往政府出臺的房地產調控政策中鮮有出現。
廖英敏說:“2009年部分上市的國有大企業紛紛進入房地產市場,還拿了不少‘地王’。國有大企業瘋狂拍地的行為,不利于房地產市場健康發展。這次政府特別提出要進一步規范國有大企業投資房地產,也是希望國有資本在房地產市場上能夠起到好的主導作用。”
防止境外“熱錢”沖擊國內樓市
中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示,當前在全球普遍低利率環境下,國際跨境資金短期流動加劇,在歐美資本市場和房地產市場相對低迷的同時,新興市場這兩個領域價格不斷上漲,不斷吸引著“熱錢”的進入。
《通知》明確提出,有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控,防范信貸資金違規進入房地產市場,防止境外“熱錢”沖擊我國市場。
尹中立說:“預計今年海外熱錢會進一步進入新興市場國家的股市房市等領域,帶來這兩個領域的泡沫膨脹。國家正是基于這樣的擔憂,明確提出加強對跨境投融資活動的監控,防止境外‘熱錢’沖擊我國市場這樣的政策。”
南京專家
商品房領銷售許可證設最低規模是新提法
《通知》中提出要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。
“這應該是一個新的提法！”南京市房管局相關人士告訴記者，目的就是為了打擊開發商捂盤惜售的行為，充實市場上的房源，從而抑制上漲過快的房價。他認為，所謂“最低規模”可以有兩種解釋，一是指某處小區的最小單位，可以是一幢，也可以是一個單元；另一種解釋則是指房源的面積，大的三五萬平方米，小的一兩萬平方米。
“如果按照前一種解釋，那么可以肯定的是，這個最小規模比‘單元’要大，因為《通知》中后一句話就是‘不得分層、分單元辦理預售許可’，也就是說，最小規模可以是一幢
樓，這與南京目前的操作規定是一致的。”該人士說，如果參照后一種解釋，按面積來劃分，那么操作的難度就很大了。
他告訴記者，去年11月份南京曾經出臺過一份《商品房銷售管理辦法(草案)》，廣泛征求社會各界人士的意見。當時有不少人提出，為了防止開發商捂盤惜售，應該對樓盤領預售許可的面積設“門檻”，比如說仿效上海的做法，最少一次3萬平方米。
“其實，這些辦法我們也都想過，但是執行起來很困難”。該人士說，南京房地產市場上的開發項目大小不一，如果設定的“開盤門檻”面積較大，比如3萬平方米，反而會給一些中小樓盤捂盤的理由；如果設定的“門檻”太小，比如1萬平方米，有的一幢房子的面積就不止這個數，根本起不了任何約束作用。不過，他也表示，既然國家已經明確要設“門檻”，南京市肯定會繼續研究，至于何時“跟進”暫無說法。馬祚波
新聞背景
國家為何一再重申二套房貸首付問題
這不是中央首次明確二套房貸首付問題。事實上,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規定在2007年全國樓價持續飆升的狀態下就已出臺。
2008年四季度以來,在應對國際金融危機的背景下,地方和銀行普遍減弱了政策執行力度,一些地方出現了投機客以極低借貸成本貸款購買多套房進行投機的行為,助推部分城市房價過快上漲。
新年伊始,有關二套房首付比例由40%上調至50%的傳聞從未停止。近日銀監會回應說,并未就二套房貸出臺新政策,對“首付比例調高”的說法亦“不要誤傳”。昨天,國務院又正式下發通知,再次明確二套房首付不低于40%。
政府部門幾次重申二套房貸款的首付比例,可見對其非常重視。二套房貸的嚴格主要體現在兩點:一是利率相對于第一套房不僅不打折優惠,而且要上浮10%以上;二是對于二套房
貸的首付比例規定不得低于40%。這個規定,在樓市瘋狂的2008年以前,在一定程度上抑制了樓市的投機行為。而且,政府出于金融安全的考量,即使在2008年樓市最低迷的時候,上自中央,下至地方,關于樓市調控的種種政策都被一一攻破,唯有二套房貸,至少在官方文件里,從來沒有放松過的跡象。
可見,收緊二套房貸,讓狂熱的房地產降溫,自上而下的監管層心里都非常有數,這個政策絕不會輕易改變。這不僅是降低銀行的風險,更是在降低中國房地產行業的風險。
新聞延伸
新政未提及“改善性住房需求”
申銀萬國房地產行業高級分析師李虹表示，此次通知內容與業界預期一致，后續仍可能會有具體措施相繼出臺。整體來說政策表述很中性，但實際操作可能會非常靈活和寬松。李虹稱，通知沒有提及“改善性住房需求”，盡管一些地方政府對“改善性住房需求”有界定，如上海市公積金管理中心在“貸款政策”中將家庭人均住房建筑面積33.4平方米作為改善型購房的標準，但對于全國來說差異化較大，仍有待進一步明確。
短期內征物業稅可能性非常小
專家認為，通知強調“要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念”，但沒有明確提及物業稅，預計物業稅在短期內開征的可能性非常小，但不排除在全國范圍內“空轉”或在部分地區試點對商業地產開征物業稅。
專家稱今年難再現去年房價瘋漲局面
北京大學房地產研究所所長陳國強表示，該項通知對于抑制當前房價上漲過快有一定作用，“預計今年不可能再現2009年房價瘋漲的局面。2010年房價整體漲幅或將呈現虛乏的狀態，不排除部分地區房價出現回調的可能。”
“國五條”應成樓市調控常態化起點 樓市調控加碼不僅涵蓋了政府對房價的關注，還有保護經濟環境的考量。在經濟復蘇極其脆弱的情況下，這意味著樓市調控的嚴肅性和長期性將成為常態，即使房價偶有反復，也終會在政策的嚴厲注視下乍暖還寒。
“樓市風向標”之一的上海，7日出臺樓市調控細則，在一定時期內限定一戶只能在上海新購一套房，同時將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作，并按不同住房銷售價格確定土地增值稅預征率。
地方版調控辦法的紛紛出臺，既是“國五條”的新注解，也是樓市調控實現了中央意志與地方政府行政的統一，并進入到新的操作界面的證明。然而，是否可以就此預期：房價將從脫軌狀態回歸正途？大量存在于土地規劃、開發、建設和銷售各個環節的違法違規事件會得到遏制？在短暫低頭后，房價是否會迎來報復性反彈？
就公眾經驗而言，這些問題仍懸而未解。
自4月17日“國十條”出臺，半年以來，盡管政策基調極為嚴厲，但實際效果有限，這令一些潛在購房者按捺不住，導致樓市“金九月”如約而至。一旦房價反攻態勢形成，樓市調控將面臨夭折風險，這種情況倒逼出了七部委的新“國五條”。“國五條”在政策落實、信貸、稅收、供給、市場秩序5個方面提出了新要求，而且把房產稅改革作為明示于社會的政策儲備，以應對樓市里存在的各種博弈。
從短期看，“國五條”起到了立竿見影的效果。國慶期間，北上廣等一線重點城市住房市場成交量大幅萎縮，房價由上漲預期迅速轉為下降預期，充分體現了政府干預的威力。但同時還須看到，除了對地方政府調控樓市職責的強化外，“國五條”的實施環境與“國十條”并無大的不同，地方政府對土地財政依然會戀戀不舍，流動性的寬裕環境仍在維持，在這種情況下，僅靠更為嚴厲的信貸措施和更高的購房門檻令房價步入下降通道，幾率不大，即使成功，其周期也不會持久。
從根本上說，僅靠政府干預扼制房價效果有限。如果地方政府以土地換錢的融資模式不能加以管理，樓市監管效率不能提高，房價在適當條件下反彈的可能性就始終存在。驅散樓市的投機氛圍，應該在三個方面下大力氣。
其一，堅持現行的在銷售環節對開發商和投機資本加以限制，同時在規劃開發環節對地方權力加以限制。很大程度上，正是規劃開發環節的失范，為樓市的各種不當尋租提供了空間。要解決這一問題，盡快取得房產稅試點經驗并加以普及是必要前提。只有房產稅改革成功，地方政府才有可能從土地依賴癥中擺脫出來。而房產稅改革的要害在于既不能傷及自住型需求的基本權利，又堵住投機者的利潤空間。
其二，強化商品房與保障性住房的雙重管理。目前樓市調控政策對于商品房的限制度要高于保障房，這是應有之義。但必須預判到，保障房真正起到對沖剛性需求抑制房價的作用，需要避免重蹈經適房式的覆轍。在保障房成為土地資源的主要占據者后，借保障房尋租必然成為一些人的考量。因此，在建設的同時強化管理已是當務之急。
其三，既要對高房價進行限制，又要對熱錢進行限制。人民幣匯率浮動頻率加快后，境外熱錢再度流入境內，而樓市是熱錢傳統的青睞目標。
如果熱錢在國內樓市順利獲利并逃離，不僅會破壞樓市秩序，還會對下一波熱錢造成鼓勵效應。
實際上，“國五條”中已經包含對于高房價和熱錢推動通脹的雙重擔憂。控制高房價關乎民生福祉，控制熱錢關乎宏觀經濟運行環境。從這個意義上說，樓市調控加碼不僅涵蓋了政府對房價的關注，還有保護經濟環境的考量。在經濟復蘇極其脆弱的情況下，這意味著樓市調控的嚴肅性和長期性將成為常態，即使房價偶有反復，也終會在政策的嚴厲注視下乍暖還寒。
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