深圳市物業管理條例(2)

　　(三)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的人;

　　(四)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人;

　　(五)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的人;

　　(六)其他符合法律、法規規定的人。

　　符合前款規定的主體，應當提供合法、有效的證明文件。

　　第十六條 物業管理區域內業主不足10人的，經全體業主一致書面同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責，業主應當自書面決定之日起5日內告知物業所在地的街道辦事處和區主管部門。

　　第十七條 籌備組或者組織選舉的業主委員會應當將業主委員會委員、候補委員及執行秘書的候選人相關信息，于選舉前15日在所在物業管理區域進行公示，公示期不應少于30日。

　　業主大會會議的議題為選舉或者罷免業主委員會委員的，社區工作站收到列席業主大會會議書面邀請通知后，應當在業主大會會議召開3日前將列席業主大會會議的人員名單和聯系方式書面告知業主委員會。

　　第十八條 業主根據《條例》第十一條第一款第(一)項規定提議召集業主大會臨時會議的，應當提供業主簽名的書面提議資料和提議業主的有效聯系方式。

　　業主委員會應當在收到提議資料后15日內，按照提議資料記載的有效聯系方式、業主委員會記錄的業主聯系方式，核實提議的業主人數是否達到業主總人數20%以上(含本數，下同)。業主委員會可以通過市主管部門建立的電子投票系統核實業主有關信息。業主委員會拒不進行核實、無法履行職責或者存在爭議的，由街道辦事處予以核實。

　　經核實提議符合《條例》第十一條第一款第(一)項規定的，業主委員會應當自核實完成之日起5日內就提議議題召集業主大會臨時會議。經核實提議不符合《條例》第十一條第一款第(一)項規定、業主仍認為需要的，業主應當重新按照本條第一款規定，提供業主簽名的書面提議材料和提議業主的有效聯系方式，提議召集業主大會臨時會議。

　　業主大會對物業管理事項已作出決定的，業主委員會在一年內可以不再就同一物業管理事項組織召集業主大會臨時會議;但人民法院、區主管部門依法撤銷業主大會決定的除外。

　　第十九條 業主大會、業主委員會作出的決定涉嫌違反法律、法規規定的，由物業所在地街道辦事處負責調查。

　　經街道辦事處調查核實，業主大會、業主委員會的決定確有違反法律、法規規定的，街道辦事處應當責令其限期改正。業主大會、業主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處應當提請物業所在地區主管部門撤銷業主大會、業主委員會的決定。

　　第二十條 《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規定的“抄送”業主，可以采用以下方式之一：

　　(一)信函;

　　(二)電子郵件;

　　(三)手機短信。

　　業主聯系方式以入住時登記的方式為準;業主未入住的，以業主首次書面提供的方式為準。業主變更聯系方式的，應當自變更之日起15日內告知業主委員會和物業服務企業。

　　業主委員會或者業主大會召集人按照本條第一款規定方式、以本條第二款確定的聯系方式向業主發送相關信息后，即完成抄送。

　　第二十一條 《條例》第十三條、第十八條、第二十五條、第二十九條、第四十條、第四十四條、第九十五條、第九十六條及本規定第二十七條、第二十八條、第三十三條規定的“公告”、“公布”，物業服務企業或者業主委員會應當采取在物業管理區域內的樓(棟)或者單元張貼的形式進行，同時根據實際情況選擇下列至少一種形式作為補充：

　　(一)在物業項目服務場所、業主委員會辦公場所張貼;

　　(二)在物業管理區域的主要出入口張貼;

　　(三)在物業管理區域內的廣場、商場等人流密集的商業、文體服務設施出入口張貼。

　　第二十二條 業主大會會議表決應當通過市主管部門建立的電子投票系統進行，但業主大會依法決議不采用電子投票的除外。電子投票規則由市主管部門另行制定。

　　除業主委員會選舉之外的其他業主大會表決事項，投票截止后，業主大會會議與會業主所持有的投票權未超過本物業管理區域內投票權半數，且與會業主人數未超過全體業主人數半數的，可延長業主投票時限，但最長不得超過3個月。業主大會議事規則規定的業主投票延長時限低于3個月的，從其規定。

　　根據前款規定延長的投票期限屆滿仍無法達到表決條件的，業主大會終止該事項表決。終止表決的事項，自終止之日起1年內不得重新作為業主大會議題提出，但經業主委員會全體委員三分之二以上多數同意的除外。

　　第二十三條 《條例》第十四條第三款規定的“業主所擁有物業的建筑面積”，按照房地產權利證書記載的面積計算;尚未登記的，按照竣工測繪的面積計算;尚未竣工測繪的，按房屋買賣合同記載的面積計算。

　　物業管理區域內全體業主的總投票權數，按照單個業主投票權數的統計總和計算。

　　《條例》第十九條、第五十二條、第七十四條規定的“物業總建筑面積”，是指該物業房屋建筑面積測繪報告(竣工測繪)載明的總建筑面積。

　　第二十四條 業主人數和總人數按照下列方法認定：

　　(一)業主人數，按照物業獨立產權單位的業主數量計算，一個獨立產權單位按一人計算。但物業獨立產權單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上物業獨立產權單位的，按一人計算;

　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第二十五條 符合《條例》第十九條規定的業主大會成立條件的物業管理區域，其建設單位或者物業服務企業在書面告知物業所在地街道辦事處時，應當提供以下材料：

　　(一)物業管理區域劃分備案回執;

　　(二)業主名冊、聯系方式等資料;

　　(三)建筑規劃總平面圖。

　　第二十六條 物業管理區域籌備召開首次業主大會時，建設單位或者物業服務企業應當予以配合，不得拒絕派出代表擔任籌備組成員。

　　籌備組成員就籌備工作事項意見不統一的，由籌備組組長在街道辦事處的指導下作出決定。

　　籌備組成立6個月仍無法召開業主大會并選舉產生業主委員會的，街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組。

　　籌備組工作所需經費，由物業服務企業在物業服務費中列支。沒有實施物業管理的，由業主自行籌集;確實無法籌集的，由物業所在地街道辦事處先行墊付，墊付費用在該區域實施物業管理后3個月內由物業服務企業在物業服務費中列支。物業服務企業拒不支付的，街道辦事處依法予以追償。

　　第二十七條 業主大會應當綜合考慮物業管理區域規模、物業服務費標準、業主人數等因素，決定從物業服務費或者其他合法資金來源中提取業主大會、業主委員會活動經費以及業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬等費用的標準。

　　業主委員會應當將業主大會和業主委員會活動經費、業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬等費用的使用情況，每年至少向全體業主公布一次;物業服務企業可以將從物業服務費中提取的該項費用納入物業服務成本或者物業服務支出。

　　第二十八條 業主委員會委員是業主自治的公益性崗位，鼓勵業主委員會委員提供志愿服務。有條件的物業管理區域，業主大會可以根據業主委員會委員從事公益性工作情況按月給予適當的津貼，每月津貼總額不得超過本市最低工資標準。

　　業主委員會委員、候補委員、執行秘書不得接受物業服務企業提供的物業服務費減免、停車費用減免以及其他物質、現金等不正當利益，不得采取挪用、欺騙等方式非法侵占物業專項維修資金、物業共有部分收益等全體業主共有的資金。

　　物業服務企業應當將業主委員會委員、候補委員、執行秘書繳納物業服務費、水電氣費、停車費、物業專項維修資金等繳費情況，每年向全體業主公布一次。

　　第二十九條 業主委員會成員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可以聯名推薦1至2名候選人，但同一業主只能聯名推薦一次。

　　籌備組根據預定委員、候補委員人數確定候選人總人數，并對候選人資格審查確認后，對委員和候補委員按照規定程序一并組織選舉，根據得票順序依次選出業主委員會委員和候補委員。

　　業主委員會成員實行差額選舉，差額比例不得低于20%，且不得高于50%。

　　委員、候補委員候選人推薦人數超過預定委員、候補委員人數50%的，由籌備組組織被推薦人投票確定符合前款規定人數的候選人。

　　第三十條 委員、候補委員得票順序，按照所得投票權數占與會業主總投票權數的比例與所得投票人數占與會業主人數的比例之和的大小確定;兩者之和相等的，所得投票權數較多者排名靠前。

　　委員、候補委員當選應當經與會業主所持投票權二分之一以上且與會業主人數二分之一以上多數同意。

　　委員、候補委員當選名額不足或者無人當選的，可以重新選舉，也可以補選，具體方式由籌備組在選舉辦法中確定。

　　業主委員會換屆選舉參照本條相關規定，但業主大會對委員、候補委員當選名額不足或者無人當選的具體處理方式作出決議的，按決議執行。

　　第三十一條 業主委員會成立后，應當通過社區工作站向區主管部門提交備案申請。

　　社區工作站應當在3個工作日內對業主委員會書面總結的業主大會成立情況進行核查，街道辦事處應當在2個工作日內進行復核并簽署意見，并將備案申請及資料轉報區主管部門備案。

　　區主管部門的備案回執由社區工作站轉交業主委員會。

　　業主委員會的變更備案，按照《條例》第二十八條第三款規定，直接向區主管部門辦理。

　　第三十二條 經與會業主所持投票權三分之二以上且與會業主人數三分之二以上多數同意，業主大會可以決定延長業主委員會及委員、候補委員的任期，但決定延長后的每屆任期不得超過5年。業主委員會應當在業主大會作出延長任期的決定后10日內向區主管部門備案。

　　業主委員會向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章時，應當提供區主管部門備案回執。公安機關準予刻制的，應當在業主委員會印章標明業主委員會的屆數和任期。

　　業主委員會應當根據《條例》第四十九條第三款的規定，制定業主大會、業主委員會印章使用管理規定和檔案管理規定。尚未制定管理規定的，業主委員會主任對印章和檔案負有保管和依法、正當使用的責任。

　　第三十三條 業主委員會委員、候補委員職務終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他業主大會的財物移交給業主委員會。拒不移交的，業主委員會、社區工作站應當將其拒不移交的行為予以公告，并可以請求轄區公安機關協助移交;拒不移交的行為給業主造成損失的，業主可以依法追究其法律責任。

　　業主委員會委員缺員，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過40%但未超過50%的，應當召開業主大會會議增補;缺員超過50%的，參照《條例》第三十八條規定，由區主管部門解散該業主委員會，并通知街道辦事處組織召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

　　第三十四條 根據《條例》第四十一條第二款，業主委員會任期屆滿前6個月，業主委員會應當組織換屆選舉，并應當在任期屆滿5個月前將換屆選舉方案報告區主管部門和物業所在地街道辦事處。

　　根據《條例》第四十一條第三款，業主委員會任期屆滿前3個月尚未完成換屆選舉的，由物業所在地街道辦事處根據實際情況，按照下列規定處理：

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