商業地產策劃方案常用12篇

　　為確保事情或工作順利開展，就不得不需要事先制定方案，方案是闡明具體行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的企劃案。那要怎么制定科學的方案呢？下面是小編為大家整理的商業地產策劃方案，歡迎閱讀與收藏。

商業地產策劃方案 篇1

　　一、營銷概況：

　　房地產系不動產的商品概念，與其他商品有著本質截然不同的區別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的`力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

　　二、創意理念：

　　房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：

　　1、具有高度的自信野心；

　　2、富于競爭，且樂此不倦；

　　3、頭腦敏銳，不拘傳統；

　　4、感性認識和理性認識相處融洽；

　　5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。

　　三、構思框架：

　　1)以塑造形象為主，渲染品味和意念；

　　2)展現樓盤的綜合優勢；

　　3)體現樓盤和諧舒適生活；

　　4)直切消費群生活心態。

　　四、實戰流程：

　　1、形象定位：

　　對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住戶需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。

　　好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。

　　2、主要賣點：

　　對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：

　　1)地理位置；

　　2)、樓盤設施結構；

　　3)、樓盤做工用料；

　　4)、戶型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。

　　3、繪制效果圖：

　　根據開發商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

　　4、廣告訴求點：

　　1)闡述樓盤的位置；

　　2)闡述樓盤所在地的歷史淵源；

　　3)闡述樓盤交通條件；

　　4)闡述樓盤人口密度情況；

　　5)闡述樓盤的升值潛力；

　　6)闡述樓盤開發商的信譽；

　　7)闡述樓盤的背景；

　　8)闡述樓盤的舒適溫馨；

　　9)闡述樓盤的實用率；

　　10)闡述樓盤的付數計劃；

　　11)闡述樓盤的品質；

　　12)闡述樓盤的深遠意義；

　　13)闡述樓盤的物業管理有什么不同。

商業地產策劃方案 篇2

　　一、解讀尾盤

　　尾盤一般分為兩種，一種是朝向、采光、樓層、戶型較差的，主要是開發商在銷售前期沒有進行很好的銷售控制、制定合理的價差，銷售人員或代理公司為追求業績，銷售中不管不顧只一味推薦客戶容易接受的好戶型，對一些朝向偏差、戶型偏大的單位沒有進行很好的引導，致使這部分單位被冠上尾盤的稱謂。用一些專業人士的話來說，這種尾盤除了降價，沒有更多的辦法。

　　二、房地產尾盤銷售方案

　　方案一：正確引導消費市場

　　根據XXX的民意調查反映出，目前消費市場對尾盤沒有一個正確的認識，甚至還存在一定的排斥心理，常將‘尾樓’與‘爛尾樓’混淆，覺得尾盤就是非常不好的房子。除了各種自身條件有限以外，其實尾盤具有兩大特點；一是絕對的現樓。買家可以直接看到現房，實地品評房屋質量、社區環境、生活配套是否便利等，不必存在像期房那樣的擔憂。二是在物業管理設施及各方面的磨合上可以省時省力。經過前期的入住，實際生活中的物業管理問題、發展商與配套部門之間是否具有良好的合作關系、樓房質量等問題都可以提早知道。 之所以大多數的置業者認為，尾盤是別人挑剩下的，是戶型朝向不佳、設計落伍、布局不合理的房子，其原因：一是開發商不愿再出資作宣傳，消費者很難辨認尾樓和爛尾樓的區別；二是開發商選擇中介公司代理時，一級代理公司大多只考慮代理新盤，尾盤自然不在他們的注意范圍之內。多數的尾盤就被分散給小型代理公司或是任其空置，這些小型的代理公司接手后，本著賣一套收一套錢的心態進行銷售，沒有從根本上正視和去尋找解決尾盤的方法，更沒有去引導消費者正確看待尾盤。這種做法的結果就是事實上尾盤并不被市場真正消化。

　　所以尾盤的問題并不完全在項目本身，更多的原因是置業者獲得尾盤的信息來源匱乏，致使不能正確認識尾盤。XXX通過對尾盤市場的反復研究，決定對尾房信息進行整合利用，為尾盤提供一個健全的信息發布渠道，使消費者能及時得到相關的購房信息，加深認識，消化尾樓，避免資源浪費，這就是XXX的現房超市！

　　方案二：降價的技巧

　　其實，尾盤除了朝向、樓層、布局等問題，也可能由于現樓熱賣時價格太高，讓一些消費者望而卻步從而造成積壓。但無論哪種情況，尾盤銷售幾乎都離不開“降價”這兩個字，尤其對于一些急于變現的開發商來說，降價便成了唯一的方式。但降價也有許多技巧，如果只一味降低單位售價，有可能會造成適得其反。例如西南二環的某物業，熱賣時均價在7０００—8０００元／平方米左右，因為內部問題，銷售受阻，所剩將近40%的空置房竟以半價推出。一下讓市場認為該物業出了嚴重質量問題，這樣不僅給已購的客戶利益和精神上帶來沉重打擊，更損害了開發商的'市場形象。此開發商的這一壯舉不僅沒有推動銷售進度，反而讓該項目陷入了進退兩難的尷尬境地。所以XXX更提倡尾盤降價策略要采取更具人情味的方式，就是所謂“隱性降價”，如降低首期款、送精裝修、送物業管理費、送花園、送綠化、為客戶提供更周到便利的服務等等。

　　方案三：重新定義

　　前面我們說到降價是尾盤銷售的有效方法，但并不是一劑任何時間都見效的靈丹妙藥，有些樓盤價格降到了最低點，廣告也打了不少，依然是無人理睬，根本無法收回成本，更談不上利潤最大化了。退一步來說降價雖然能使開發商收回部分資金，但會讓大部分準客戶進入觀望階段，期待著樓盤進一步降價，從而影響銷售，因此降價始終不是尾盤銷售的上策。

　　1．重新定義市場

　　XXX認為尾盤的處理方式除了降價之外，重新定義市場、重新界定客戶群，同時在可能的情況下對產品進行改進都會成為很好的解決方法，首要工作是找出每一套單元的問題點，再有針對性的尋找解決方法，不僅會起到很好的效果，更能保障利益的最大化。

　　重新定義市場，一般必須對產品進行改進，但住宅產品的特性是現樓階段進行改動困難程度很高，雖然復式可以改為平層，小面積打通可以改大，但更多的情況是改進的可能性幾乎微乎其微。所以我們在重新定義市場時，要在軟性改進上多下功夫。

　　2．廣告媒體重新定義

　　比如認真分析每套單元的潛在客戶構成，再進行針對性的推廣。現房的目標客戶大多就在項目的周邊，所以我們就沒有必要在大眾媒體進行宣傳，主要采用路牌、橫幅等方式等吸引周邊客戶前來看房，并在他們經常出入的地方舉辦促銷活動，這樣可以以最低的廣告費，取得最好的銷售業績。

　　3．宣傳內容重新定義

　　一些樓盤在項目收尾期，仍以唯美抽象的概念進行宣傳，沒有很好的將現房優勢表現出來，致使客戶對該物業的認識仍停留在初始階段，這樣就難免大量流失目標客戶。XXX在這里提醒開發商，此階段的宣傳內容一定要以親切的生活畫面來增強與客戶溝通的親和力，主題應著重表現在 “家”上。包括我們的宣傳工具所表現的內容，更多的應該是使用說明書和質量保證書，而不是華而不實的樓書。另外一個不能忽略的重要媒體是我們的老客戶，因為他們的口碑是項目最好的傳播方式。所以一定要注重與老客戶情感的溝通，經常舉辦一些答謝會、睦鄰活動等，會得到意想不到的收獲。

商業地產策劃方案 篇3

　　一、項目背景

　　隨著城市化的加速和消費水平的提高，商業地產市場逐漸繁榮。為了滿足市場需求，提高商業地產項目的競爭力和吸引力，我們制定了以下商業地產策劃方案。

　　二、項目目標

　　1. 打造具有獨特魅力和吸引力的商業地產項目，提高市場競爭力。

　　2. 滿足消費者多元化的'消費需求，提升品牌形象。

　　3. 實現商業地產項目的可持續發展，為投資者創造長期價值。

　　三、項目定位

　　1. 目標客戶群體：中高端消費者，注重品質和體驗的消費者。

　　2. 商業業態：集合餐飲、購物、娛樂、休閑等多種業態的綜合性商業體。

　　3. 地理位置：位于城市核心區域或交通便利的地段，便于吸引客流。

　　四、項目規劃

　　1. 建筑設計：采用現代簡約風格，注重空間感和通透性，營造舒適、時尚的購物環境。

　　2. 景觀設計：打造綠化景觀、水景等元素，營造宜人的休閑環境。

　　3. 室內設計：注重細節處理，提升消費者購物體驗。

　　4. 設施配備：提供完善的停車設施、休息區、洗手間等公共設施。

　　五、營銷策略

　　1. 品牌推廣：通過廣告、公關活動等多種方式提升品牌知名度。

　　2. 營銷活動：舉辦各類促銷活動、主題活動等，吸引消費者關注。

　　3. 網絡營銷：利用社交媒體等網絡平臺進行宣傳推廣，擴大項目影響力。

　　4. 會員制度：建立會員制度，提供會員專享優惠和服務，提高客戶粘性。

　　六、運營管理

　　1. 招商策略：制定合理的招商政策，吸引優質商戶入駐，提升項目整體品質。

　　2. 物業管理：提供專業的物業管理服務，確保項目日常運營順暢。

　　3. 安全管理：加強安全管理措施，確保消費者和商戶的安全。

　　4. 環境衛生：保持項目環境整潔衛生，營造舒適、衛生的購物環境。

　　七、總結與展望

　　通過以上商業地產策劃方案的實施，我們相信能夠打造出一個具有獨特魅力和吸引力的商業地產項目，滿足消費者多元化的消費需求，提升品牌形象，實現商業地產項目的可持續發展。未來我們將繼續關注市場動態和消費者需求變化，不斷優化和完善商業地產策劃方案，為投資者創造長期價值。

商業地產策劃方案 篇4

　　一、社區市場訴求定位

　　東南亞風情社區

　　開啟花都人居新時代

　　新花都、新人居

　　區位優勢：新區商居中心地段，名校(云山中學)、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰，周邊成熟配套。

　　個性優勢：獨特人性化居住環境、文化社區、東南亞風情。

　　二、活動策劃要旨

　　1、五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。

　　2、云珠花園的社區定位明確以后，公關及活動促銷重點應放凸顯獨特區位優勢和人性化居住環境上。

　　3、讓更多的潛在購房者知曉、領悟、感受云珠花園的魅力優勢并產生知名度、美譽度及產生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在。

　　4、以書畫文化藝術為活動形式(謂之形)，以眾多目標消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(謂之體)，以促進樓盤美譽傳播和銷售為目的(謂之用)。

　　5、活動策劃具體形式：以描繪人居環境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術節(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術節)

　　三、主題廣告語

　　云珠花園“描繪花都寫意人居”

　　四、活動框架

　　1、 時間：20xx年5月1日至7日

　　2、活動地點：云珠花園現場及售樓部

　　3、活動內容

　　(1)兒童書法繪畫現場表演并比賽· 1日

　　(2)青少年書法繪畫現場表演并比賽· 2日

　　(3)花都區書法畫家現場表演· 3日

　　(4)書畫家作品點評、藝術酒會沙龍· 3日

　　(5)獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈 4日至7日

　　4、活動組織主辦(樓盤促銷現場安排、經費支出)：云珠花園開發商

　　(組織書畫家參與)：區書畫家協會

　　協辦：(組織學生參與)區青少年宮

　　區一幼、圓玄幼、圓玄小學、五小、云山中學等

　　策劃承辦：祥業廣告公司(整個活動具體組織、布置、協調)

　　媒體支持：花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產》

　　5、促銷配合

　　1)參觀樣板房、派發宣傳資料

　　2)優惠購房折扣

　　3)購房贈送書畫作品

　　4)義賣書畫作品捐贈青少年宮

　　6、經費預算

　　1)活動組織、策劃、資料： 5800元

　　2)現場布置：(空飄/4個、彩旗/300桿、拱門/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳/100套等)·· 12000元

　　3)禮品及紀念品、獎品· 20000元

　　4)書畫家及有關嘉賓、媒體利市 16000元

　　5)前期廣告宣傳(宣傳海報或單頁、電視臺、花都新聞) 10000元，總費用：63800元

　　五、我公司策劃承辦優勢

　　1、祥業廣告與房地產房地產，我們最自信的舞臺!

　　祥業廣告公司是大型房地產公司衍生的專業子公司，對房地產的理解高于同行。核心策劃設計人員有豐富的房地產專業經驗，服務過花都眾多品牌樓盤。曾服務樓盤：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂雍華廷、怡雅花園、駿威廣場、全鴻花園、杏林花園、云港花園等。

　　2、我們的自辦媒體：《花都房地產》，我公司受花都房地產業協會委托承辦的區域專業雜志。《投資花都》、《花都警訊》皆為我公司設計承印的'專業雜志。

　　3、我們對房地產客戶的工作方式。

　　在分析市場及樓盤特點的基礎上，購建樓盤的核心定位和競爭優勢，運用綜合的外在手段表現樓盤的定位、特色及優勢，分析并劃定特定的目標消費群及其購房心理習性，采用恰當的方式將信息訴求傳達給目標消費者，激發其購房欲望達成購買行為。

　　4、如由我公司承辦活動，《花都房地產》將贈送2P專題報道及若干宣傳版面。

　　5、我公司經驗豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果。

商業地產策劃方案 篇5

　　一、項目背景

　　隨著城市化的加速和消費水平的提高，商業地產市場逐漸繁榮。為了滿足市場需求，提高商業地產項目的競爭力和吸引力，我們制定了以下商業地產策劃方案。

　　二、項目目標

　　1. 打造具有獨特魅力和吸引力的商業地產項目，提高市場競爭力。

　　2. 滿足消費者多元化的消費需求，提升品牌形象。

　　3. 實現商業地產項目的可持續發展，為投資者創造長期價值。

　　三、項目定位

　　1. 目標客戶群體：中高端消費者，注重品質和體驗的消費者。

　　2. 商業業態：集合餐飲、購物、娛樂、休閑等多種業態的綜合性商業體。

　　3. 地理位置：位于城市核心區域或交通便利的地段，便于吸引客流。

　　四、項目規劃

　　1. 建筑設計：采用現代簡約風格，注重空間感和通透性，營造舒適、時尚的購物環境。

　　2. 景觀設計：打造綠化景觀、水景等元素，營造宜人的休閑環境。

　　3. 室內設計：注重細節處理，提升消費者購物體驗。

　　4. 設施配備：提供完善的`停車設施、休息區、洗手間等公共設施。

　　五、營銷策略

　　1. 品牌推廣：通過廣告、公關活動等多種方式提升品牌知名度。

　　2. 營銷活動：舉辦各類促銷活動、主題活動等，吸引消費者關注。

　　3. 網絡營銷：利用社交媒體等網絡平臺進行宣傳推廣，擴大項目影響力。

　　4. 會員制度：建立會員制度，提供會員專享優惠和服務，提高客戶粘性。

　　六、運營管理

　　1. 招商策略：制定合理的招商政策，吸引優質商戶入駐，提升項目整體品質。

　　2. 物業管理：提供專業的物業管理服務，確保項目日常運營順暢。

　　3. 安全管理：加強安全管理措施，確保消費者和商戶的安全。

　　4. 環境衛生：保持項目環境整潔衛生，營造舒適、衛生的購物環境。

　　七、總結與展望

　　通過以上商業地產策劃方案的實施，我們相信能夠打造出一個具有獨特魅力和吸引力的商業地產項目，滿足消費者多元化的消費需求，提升品牌形象，實現商業地產項目的可持續發展。未來我們將繼續關注市場動態和消費者需求變化，不斷優化和完善商業地產策劃方案，為投資者創造長期價值。

商業地產策劃方案 篇6

　　一.銷售節奏

　　(一)銷售節奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導入開始至產品開盤銷售，較大規模的項目一般持續3—4個月的時間，因為xx項目一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結合以實際客戶儲備情況最終確定；另外，由于銷售節點比工程節點易于調整，一般情況下為項目部先出具基本的工程節點，據此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關節點只是初稿。待工程節點確定后，再最終定稿。

　　1.推廣銷售期安排3—4個大的推廣節點，節點的作用在于不斷強化市場關注度，并使銷售保持持續、連貫。

　　2.鑒于年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應避開春節假期。

　　3.開盤銷售前應確保樣板區、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。

　　(二)銷售節奏安排：

　　1. 10月底—12月，借大的推廣活動推出xx項目

　　2. 10月底—11月初，召開產品發布會，正式啟動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。

　　3. 1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。

　　4. 1月下旬，春節之前，開盤銷售強銷。

　　二.銷售準備(1月15日前準備完畢)

　　1.戶型統計：

　　由工程部設計負責人、營銷部xx共同負責，于xx年12月31日前完成

　　鑒于xx項目戶型繁多，因此戶型統計應包含對每一套房型的統計，包括戶型、套內面積、戶型編號、所在位置。

　　2.銷講資料編寫：

　　由營銷部、策劃師負責，于12月31日前完成

　　項目銷將資料包括以下幾個部分：

　　購買xx的理由：產品稀缺性銷講

　　基本數據：xx的主要經濟指標、戶型面積統計、配套情況、建筑風格、景觀設計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費；涉及到設計單位的，由其出具銷講材料。12月31日前，由xx整理后，統一作為產品和項目優勢說辭。

　　建筑工藝及材料：需要在xx年12月15日前由工程部出具項目采用的新工藝材料，新技術等基本基本資料。12月31日前，由xx整理后，作為材料工藝說辭。

　　客戶問題集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優劣勢，做出銷講解決辦法。

　　樣板區銷講：

　　不利因素公示

　　3.置業顧問培訓：

　　4.預售證

　　由銷售內頁負責，于1月10號前完成

　　5.面積測算

　　由銷售內頁負責，于1月10號前完成

　　6.戶型公示

　　由于xx項目戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應準備戶型的公示，方便客戶選房，避免置業顧問出錯。

　　由策劃師負責，于1月10號前完成

　　7.交房配置

　　由工程設計線蔣總負責，于1月10號前完成

　　8.一公里外不利因素

　　由策劃師負責，具體調研后，與銷售經理xx會商后，于1月10號前完成，分析總結后，作為銷售時重點關注的抗性，專門進行培訓。

　　三.樣板區及樣板房

　　(一)樣板區

　　1.樣板區范圍：考慮到xx項目銷售必須突出良好居住環境的氣氛，因此我們將xx售樓中心至1#樣板房區域所包含的整個大區都打造成為樣板區。物管，保潔等須按照樣板房的`管理規定進行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10#的臨時景觀區域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為y區)

　　2.樣板區作用：最大限度的展現溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，體現國色天香大社區遠見、高檔、生態、宜居、增值的社區概念，體現獨具特色的建筑風格。

　　3.樣板區展示安排：

　　確定對y區沿線情調、步行道的包裝方式和具體要求；確定y區道路沿線燈光布置方案，燈具選型要求和效果交底；明確樣板區工程施工、營銷包裝整體和分步實施節點、任務分解；具體見附后(參觀園線說明)

　　(二)樣板房

　　1.樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠，不會影響后期其他樓幢施工，同時也不產生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1#樓平層、底躍各一套。

　　2.樣板房作用：考慮到xx項目戶型面積偏大，通過樣板房精裝修設計可以引導客戶更好的理解戶型設計，同時也是對推廣所倡導的享樂主義生活的一種實體詮釋。

　　3.樣板房展示安排：

　　前期設計，包裝由項目部同事負責，xx跟進協調。樣板房應于xx年12月底前完成，以便于先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部xx負責。

　　四.展示道具

　　包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的制作：

　　1.沙盤模型：xx和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作

　　2.戶型模型：xx和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作

　　3.戶型圖：xx和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作

　　五.價格策略

　　均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業顧問踩盤整理數據，策劃員協同xx寫出定價報告，報領導審批后執行。價格按建筑面積計算，不包括贈送面積。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內單價。價格走勢分析，節點價格初步預計，職業顧問優惠權限，銷售主管優惠權限，銷售經理優惠權限，內部員工推薦優惠權限，公司領導優惠權限，一旦確定優惠權限，堅決執行，防止權限不明，私放優惠，擾亂現場銷售。

　　時間安排：營銷策劃部于1月10日提出銷售價格表和銷售政策。

商業地產策劃方案 篇7

　　一、計劃概要

　　針對棗陽光彩產業城一期標鋪、家居大賣場、小商品城20xx年需回款3億元的銷售目標，制定如下市場分析及銷售計劃。

　　二、機會與問題分析

　　項目以百盟集團為背景，擁有充足的商業支持力以及豐富的專業市場運作經驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認可，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明 。

　　1.機會與挑戰分析

　　基于襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對于百盟產業城的順利開業也是充滿期待的。但由于幾年來，棗陽市先后出現棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業、不負責任，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。

　　2.優勢與劣勢分析

　　棗陽百盟光彩產業城從地段、規模、規劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的。但目前在項目整體包裝、推廣上面，并沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對于一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動，無論是規劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰。在3個多月，103天的時間內完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預熱、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標，在目前看來，困難是巨大的。

　　3.問題分析

　　截止到今天，總共認籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現在平均每天3、4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪。70%成交率，可增加74組認籌。加上之前的累計認籌189組。認籌全部認籌也才增加105組認籌，按照70%的轉籌率，可完成實際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額。這是經過半年時間的準備才達到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業地產一般都遵循“銷售未動，招商先行”的原則，目前已經簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關心的。公布已進駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用。

　　三、目標

　　1.財務目標

　　一期標鋪、小商品城、家居大賣場年內完成銷售額5億元，完成回款3億元

　　2.市場營銷目標

　　一期標鋪剩余可售近500套，全部銷售可完成2.5億元銷售額，可完成實際回款1.5億元。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2.5億元銷售額，完成實際回款1.5億元。反推成交套數為1000戶，完成認籌1428組，完成來訪20xx組，按103天的周期，平均每天接待新客戶來訪20組。分為三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組。

　　四、市場營銷策略

　　目標市場：棗陽市高收入家庭、個體戶、公務員 ，年齡在35-55歲之間。 產品定位：低風險、低投入、高回報純商業地產投資項目。 價格：價格稍高于市場水平。

　　配銷渠道：

　　1、通過專業廣告公司，對項目整體進行從新包裝（包括戶外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、折頁、紙杯、手提袋等等）銷售物料的設計制作。

　　2、通過專業的商業策劃公司，對項目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定。

　　3、成立一支精英的銷售及招商團隊，招商與銷售相結合，客戶資源利用最大化。

　　4、服務：提供全面的商業物業管理。

　　廣告：

　　1、針對10月28日一期標鋪的開盤，設計一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的`商業航母，給客戶提供最大的商業保障。

　　2、針對即將面的家居大賣場和小商品城，設計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場、炒作、認籌、開盤等畫面。

　　五、行動方案

　　1、10月10日前完成商業策劃公司及廣告公司的簽訂。

　　2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選

　　3、10月18日前完成第一批廣告畫面的設計并制作發布

　　4、10月18日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經理及以上級別2人，銷售及相關人員6人，共計18人。

　　5、10月20日前家居大賣場、小商品城接待點完成裝修以及前期銷售物料及道具，交付使用，開始進入前期蓄客期

　　6、10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記（認籌）。

　　7、11月中下旬視認籌情況確定時間開盤

　　8、12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記（認籌）。

　　9、20xx年1月中下旬視認籌情況確定時間開盤

　　10、11月10日前，一期標鋪開始誠意登記

　　11、12月30日前，一期標鋪視認籌情況確定時間開盤

　　六、控制

　　按照以上行動計劃，每個月都有一次開盤活動。推出的產品過于可能對于自營戶有區別，但對于投資戶，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務，且不至于讓客戶無所適從，我們只能制造產品的差異化，盡量填補不同客群的不同投資需求。

商業地產策劃方案 篇8

　　一、商圈派單

　　適用項目：中高端、中端及中端以下

　　工作周期選擇：基本貫穿整個項目營銷過程，派單量最大的時間應選在蓄客期和強銷期。拓客人員選擇：根據各項目實際人員和項目體量安排，一般至少需要配備一名拓客主管拓客范圍選擇：項目周邊和全市重點的繁華區域，人流量和商圈檔次是商圈選擇的主要標準。工作目的：廣泛傳遞項目信息和有效收集客戶信息。

　　工作安排：

　　1、制定一個完整的拓客計劃

　　2、確定拓客人員，并進行相關培訓（包括項目基本資料、核心賣點和優勢及拓客說辭與技巧），培訓完畢后進行相關考核

　　3、安排拓客周期和時間節點，選擇節假日及周末，以及平日里商圈人流量較大的時段

　　4、對拓客商圈進行選取與劃分，并事先進行踩點和繪制拓客地圖

　　5、拓客人員執行拓客計劃，在商圈進行大范圍派單，并竭力留取客戶信息

　　6、統計每日派單量和留電量，并進行拓客人員工作心得和拓客技巧分享，提高團隊士氣審核標準：工作審核標準依據派單量和有效留電量而定，要求每人每日合理派發單頁的量應達到200-300張，有效留電量至少達到20-40組。根據項目體量、檔次和推廣力度不同，派發量和有效留點量兩項數據可以根據項目自身情況做適當調整。

　　二、動線堵截

　　適用項目：中高端、中端及中端以下工作周期選擇：蓄客期和強銷期拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主

　　拓客范圍選擇：項目周邊各大主干道及路口，目標客戶工作區域的上下班公交站點和沿途必經之路，以及去往日常生活中主要消費場所的沿途（如超市、菜場、餐館等）

　　工作目的：向主力目標客群進行項目信息傳遞，捕捉意向客戶

　　工作安排：

　　1、確定項目主力目標客群，分析客群相關信息點

　　2、并對目標客群的工作、生活、休閑娛樂等動線進行分析，確定動線攔截點，如路口、公交站點、客戶平時就餐聚集點等。

　　3、確定動線堵截方式，主要采取戶外廣告的宣傳方式，包括擎天柱、樓體（頂）廣告牌、公交站牌、路燈燈箱、車身廣告等；也可輔以項目周邊人群聚集區域定點派單或設立流動推廣小站等具體形式

　　4、定期對工作成效進行匯總，分析各廣告宣傳及人員派單等的效果，繼而改進

　　審核標準：無

　　招式特點：

　　1、宣傳覆蓋范圍廣，信息點對點傳播到達率高

　　2、對真正有購買意向的準客戶說服力很強。

　　三、社區覆蓋

　　適用項目：中端及中端以下，主要針對大型普通住宅項目的首期和中小型項目的尾房工作周期選擇：主要針對蓄客期，其次為強銷期

　　拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主，可配備一名拓客主管

　　拓客范圍選擇：項目所在區域板塊內的人員穩定聚集社區工作目的：擴大項目影響力與知名度，挖掘周邊潛在地緣性客戶

　　工作安排：

　　1、將項目所在區域內人員穩定聚集社區進行劃分

　　2、安排相關拓客人員攜帶相關道具進行有計劃的掃樓和掃街

　　3、在社區居民聚集區進行項目海報和廣告的張貼，并設立固定咨詢點

　　4、在社區內部可安排一定的固定或流動拓客人員進行客戶挖掘和維護

　　5、若條件允許，可開通社區看房專車，定期接待客戶看房審核標準：每組每天至少完成兩個社區的覆蓋工作，可根據社區規模進行適當增加

　　招式特點：

　　1、在一定區域內覆蓋范圍廣，覆蓋面不做過細分析，以基本全覆蓋為主；

　　2、信息在相對的區域內做到全面接觸；

　　3、覆蓋目標客源數量較大，精確性差，以量換質，用時間培養客戶。

　　四、展會爆破

　　適用項目：高端、中高端、中端

　　工作時間選擇：蓄客期和強銷期。

　　工作人員選擇：精英銷售員。

　　工作地點選擇：大型展會現場。

　　工作目的：通過展會向目標人群準確傳遞項目情況，并現場拉客。

　　工作安排：

　　1、事先與展會組織方聯系，爭取有利展位（如果在房展會上，位置選擇避免與優于自身的項目相鄰；如果展會為車展或者珠寶類展覽則選擇明顯位置，此類展會更加適合高端和中高端的項目參加）

　　2、制定出眾的形象設計，在展會上區別于其他同類型項目

　　3、安排精英銷售員在展會中發力，與參觀的客戶多溝通，現場完成客戶信息登記和拉客到訪的工作

　　審核標準：無

　　招式特點：

　　目標客戶相對純粹和集中，客戶群體具備較高的'購買力，更容易進行潛在客戶和意向客戶的挖掘

　　五、油站夾報

　　適用項目：主要針對中高端項目和投資型項目工作周期選擇：以蓄客期為主

　　拓客人員選擇：前期與加油站協調工作由策劃人員負責，后期物料派送由案場銷售人員負責拓客范圍選擇：項目所屬區域內和周邊商圈內油站、城區范圍內到客率高的所有油站工作目的：傳遞項目信息，捕捉意向客群工作安排：

　　1、分析各加油站的到客情況，盡量選擇到客率高的加油站進行合作

　　2、派市場渠道人員前往各加油站進行合作溝通，向加油站內人員闡明合作要求，并對其進行簡單培訓，最好能最好能給當時感興趣的客戶簡單介紹項目的基本情況，同時留下客戶的聯系方式

　　3、準備好各項物料，包括夾報和小禮品等，定期對合作的加油站進行物料補充

　　招式特點：

　　1、本招式對客群的把握相對較精準，加油站針對的客群是有車族其中包括政府用車和私家車、出租車等，不管是坐車的官員還是開車的老板以及企業高管，都是公認的最具消費實力的人群，也是構成項目消費的主體，

　　2、通過加油站派送宣傳品，就很容易鎖定這部分高端人群，把產品信息迅速傳達給高端客戶，中間沒有任何停留，沒有任何中間環節，迅速而有效。

　　3、直接鎖定有消費能力的客戶，廣告浪費少，節省費用，有效性高；

　　4、由加油員一對一派送，中間不停留，迅速到達目標客戶手中；

　　六、商場巡展

　　適用項目：所有項目類型均可

　　工作周期選擇：蓄客期及強銷期

　　拓客人員選擇：以銷售和小蜜蜂為主，配備一名拓客主管拓客范圍選擇：項目周邊一定距離半徑內的重點商場、商業中心、重點市場和其他重點公共場所；交通動線范圍內的目標場所

　　工作目的：廣泛傳遞項目信息，挖掘和收集客戶信息

　　工作安排：

　　1、根據項目實際情況選擇相應的百貨商場或賣場，并聯系場地以及相關道具的安排

　　2、制定巡展順序和時間表，按照節奏展開

　　3、將拓客人員分為固定接待和流動派單人員，前者負責展臺的接待登記工作，后者則負責展臺周圍及賣場內的派單宣傳工作

　　4、若條件允許，最好在每個展點安排看房班車，能夠及時有效的接送意向客戶看房審核標準：依據不同賣場的自身客流情況，制定每日項目單頁的派發量和留點量

　　招式特點：

　　1、增加了項目的接待處，擴大了項目的影響和客源的積累

　　2、巡展地點進而時間可靈活控制

　　3、對巡展地點的選擇更具針對性，如高端項目則選擇高端商業場所

　　七、企業團購

　　適用項目：中高端、中端及中端以下

　　工作時間選擇：項目的蓄客期和尾盤階段。

　　拓客人員選擇：經理級以上或有特殊關系的業務員拓客

　　范圍選擇：項目周邊的學校、醫院、工廠園區等各種企事業單位

　　工作目的：通過與企業談團購，以略低的價格換取項目的快速去化

　　工作安排方式：

　　1、分析項目周邊眾多企事業單位，選出具備一定規模且合適的相關單位，并安排好相關拓展人員

　　2、與相關企業接觸，了解企業欲團購的數量信息與可接受的價格范圍

　　3、分析決定此企業是否適合團購本項目

　　4、在得到相關準確信息的情況下，與甲方聯系取得甲方的同意和認可

　　審核標準：無

　　招式特點：

　　1、存在一定機會在短期內成交大量客戶，對于快速去化項目有很好的幫助

　　2、甲方需要舍棄一定的利潤，且團購價格的交涉與協調存在一定的難度

　　八、動遷嫁接

　　適用項目：普通及中高檔住宅項目

　　工作周期選擇：營銷全程

　　拓客人員選擇：以市場部人員及銷售員為主

　　拓客范圍選擇：項目同區域內拆遷小區，其它區域內同品質拆遷小區

　　工作目的：傳遞項目信息，鎖定拆遷客戶

　　工作安排：

　　1、事先搜查項目周邊剛拆遷和待拆遷的區域。

　　2、了解拆遷區域的回遷規劃，在拓客開始前先摸清拆遷小區的回遷規劃和回遷項目的基本情況，這樣有利于在拓客過程中抓住客戶的主要訴求，做到對癥下藥。

商業地產策劃方案 篇9

　　一、活動名稱：購房抽車庫

　　目的：刺激銷售

　　思路：如今的客戶對房子的要求是越來越高，對車子的需求也是越來越多，不是有車一族，也是即將要成為有車一族，因此在購買房子時，車庫也是他們考慮的重要因素之一

　　活動內容：選定一個活動日期，在活動規定期間內購房者，均可享受“購房抽車庫”的活動，里面還可以包含一些其他的驚喜禮物，吸引客戶的注意。

　　二、活動名稱：網上房源，一線牽

　　目的：讓人感受三湖春天的現代氣息，“春天”的生動形象

　　活動目標客戶群：年輕客戶

　　思路：網上沖浪、白領的生活、生存方式之一。在網上拍賣房屋，是一種新興的促銷方式，具較強的吸引力，而且到達率極高，易于人際傳播。此活動與咸寧或嘉魚的房地產網站合作。

　　活動內容：選取幾套朝向湖邊，景觀上佳的單位，價高者得。同時，選擇一些主流媒體進行軟性新聞的炒作。

　　三、活動名稱：早起的風景更動人

　　目標：直接刺激銷售，聚集現場人氣

　　思路：年底售樓前，提前半個月投播廣告，從而蓄積潛在購買人群。在開售之際，按買家買樓先后給予不同折扣。

　　活動內容：在發售之初，按購買先后分別給予購樓折扣，前10名八六折，前20名九折，前50名九二折，前100名九五折。(具體按成本和銷售走勢而定)。

　　四、活動名稱：萬元讓利 約“惠”三湖春天—買房送“菜單式裝修”

　　目的：促進銷售

　　思路：能夠加快實現商品住宅的價值和使用價值，“毛坯房”交房后還要經過一段時間的裝修、裝飾，并購置家具家電，這就需要購房者投入大量時間和精力，通過買房送裝修的活動，減少了消費者購房投入的大量精力。

　　活動內容：因為購房者的社會地位、文化程度以及個人氣質等因素的不同，對室內設計的要求和表現出來的個性也不盡相同。購房者常按照自己的喜好和習慣，選擇適合于自己風格的室內裝飾、裝修的個性追求。“菜單式裝修”更適合現在促銷活動，選各不同戶型，以地段優勢、小戶型優勢和精裝修房優勢為主要賣點。或在活動期間，以菜單式裝飾送購房者裝飾。

　　五、活動名稱：換個角度看“春天”—攝影展

　　目的：以藝術的角度打造嘉魚最美的傳世之作，樹立樓盤形象

　　思路：攝影被視為關照世界，關注生命的一種力量的方式。攝影，是藝術，同樣也是生活，用手中的每一個鏡頭記錄“三湖春天”最美麗，動人的瞬間。

　　活動內容：與媒體、贊助商合作，公開征集三湖春天或三湖春天周邊景色，在廣場展覽一周，民眾和評委參與投票，選出優秀攝影作品，舉行頒獎儀式。

　　六、活動名稱：我和“三湖春天”有個約會，大型相親派對

　　目標：加大樓盤宣傳力度，促進銷售

　　思路：眼下由于社會環境的變化，單身的人數不斷增加，孤單的單身在“三湖春天”創造戀愛機會，邂逅一段佳緣，不僅可以欣賞到現場版“非誠勿擾”，單身的朋友也許可以獲遇有緣人，也為寒冬里的“三湖春天”增加了濃濃的愛意和暖意，實在值得期待。

　　活動內容：地點選在廣場，時間為圣誕節時，現場將召集多名單身青年男女，傳遞勇敢，道別單身。屆時，三湖春天將打造成最浪漫的交友約會場所，現場不僅有濃郁的浪漫氛圍，更有多姿多彩的互動游戲和精彩表演。最后以 “擁抱幸福，告別單身”大型集體擁抱活動結束，參與者均有機會獲得禮品。

　　七、活動名稱：羊年免息輕松供樓特惠專案

　　目的：強力促進銷售

　　思路：促銷的本質是讓利，所以直接的過樓優惠對買家是極具誘惑力的。而且xx年免息的條件十分誘人。選取年底發售的時機(在樓盤推廣上，宜先蓄勢，而后“開閘”，鑒于前期已開始推廣，所以本次推廣需要進行包裝，讓人感覺前期推出單位已售完，此次是推全新單位)，歲末大酬賓給現場積累人氣。

　　活動內容：選取不同戶型單位，以xx年免息按揭的方式銷售。在廣告宣傳上，將此信息作為單一營銷點，以強勢傳播。而且列出購樓可優惠的具體數據，以打動買家。

　　八、活動名稱：環城單車游

　　目的.：完善樓盤健康、綠色形象，為銷售助力

　　思路：現在越來越多的機動車輛代替了原始的出行方式，同時也造成了很多環境問題。人們逐漸認識到保護環境的重要性，更綠色和更低碳的生活方式開始得到更多人的響應。選擇自行車出行就是人們向低碳生活邁出的的一大步。單車出游是對綠色生活、綠色時尚的再一次追尋；是對追求低碳、健康生活的響應與擁護。

　　活動內容：此次巡游活動時間，活動路線按實際情況定，整個騎游過程貫穿嘉魚新、老街道核心區域。本次單車巡游活動將宣傳低碳、健康、綠色的生活理念。將三湖春天的綠色理念傳達給民眾，塑造三湖春天的樓盤良好形象。

　　九、活動名稱：“老友計”，業主介紹有禮送

　　目的：老帶新，新老客戶齊歡喜

　　目標客戶群：新老客戶

　　思路：老客戶介紹新客戶雖然是最常見促銷方法，但確是不能忽視的，老客戶是最能反映房子好壞的第一人，在新客戶眼中是最具有說服力的， 更能打動客戶的心，說服新客戶。

　　活動內容：選定活動時間內，老客戶介紹新客戶購房，雙方都可以享受豐厚的禮品。

　　十、活動名稱：三湖春天——家庭總動員

　　目的：和諧社區氛圍，傳達社區文化

　　目標客戶群：以老年人為中心的發散性客戶

　　思路：以“全新退休生活的領跑者”獨特理念，形成了濃郁的老年文化氛圍，這種社區生活吸引了退休老人及子女的關注。而業主們是最為有效的義務宣傳員，尤其是對項目滿意的老年業主，他們的社會經驗豐富，社會關系深而且廣，并且還可以通過他們的子女的口碑相傳，這種營銷的深層效用不可小覷。

　　活動內容:元旦佳節時，舉辦“元旦歡樂家庭總動員”，邀請社區住戶和各家庭協老一輩表演節目，以比賽的形式宣傳三湖春天的小區文化。然后組織多種興趣俱樂部，促進業主相互交流，營造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態度。

商業地產策劃方案 篇10

　　第一部分

　　一、茂田國際建博城概況：

　　項目總建筑面積約84253㎡，2月份已開盤A、B號樓，建筑面積約17325㎡，2月份的發售取得了一定的成功，本項目一直受大量的客戶關注，所以計劃6月中下旬對余下C、D號商鋪及住宅下裙樓商業，約16853㎡對外發售。二期的住宅面積約38823㎡，計劃推廣期在7月份，因住宅與商業一起推廣會讓客戶產生本項目的專業性不夠，所以針對該商業進行以下的營銷建議。

　　二、項目2期策略總論

　　1、項目賣點及價值點

　　將項目的“大規模化”、“專業化”、“品質化”、及“創新型的合川唯一建材專業市場”提煉，從而體現項目的價值，項目的核心價值點：

　　①項目的地理位置得天獨厚，是不可復制的資源；

　　②項目的交通便利，可快速通達重慶各區及周邊城市，正是專業市場所必須具備的條件，即有“路通財通”的說法；

　　③項目在升級前也是建材市場，大量商家對本項目的認可度高，而且也具有很強的物流運輸團隊，所以為采購商提供更廣闊的采購平臺。

　　④合川以至整個渝西的大改造為建材市場提供更廣闊的投資前景。

　　針對一期的熱銷，把項目二期提煉更高一層次，所以在對外宣傳和包裝上要有新的`突破，體現二期是一期的‘升級版’→建材旗艦店→品牌商家爭相進駐的總部基地強調二期產品與一期產品最大的優勢化區別為采取統一招商、統一管理、統一回報，引進全國知名建材經營品牌企業，成就為立足合川輻射全市的國際化建材總部基地。

　　2、銷講重點

　　現階段銷售說辭以建材市場的定位優勢與競爭對比分析為主要方式，以經營前景、產品特色化優勢、業態科學規劃與專業商業管理、城市規劃分析、宏觀經濟與政策分析、住宅商業差別化投資回報分析等為手段，把項目的幾大主要價值點充分介紹；以目前已有大量品牌商家想進駐本項目為據，把項目的高度進一步提高，以帶租約銷售，承諾前3年回報年7%給足所有投資者信心。

　　3、業態規劃

　　項目2期產品整體市場形象定位為“精品建材博覽館”，分為“一街五館”：品牌旗艦店街（D、C1區，不限制業態）、櫥柜精品館、陶瓷衛浴精品館、地磚地板精品館、門窗布藝精品館、五金燈飾精品館。

　　第二部分：項目的營銷部署

　　一、項目推廣思路

　　目標客戶：

　　1、重慶、合川、銅梁、北碚等投資客戶；

　　2、合川鄉鎮部份資金充裕客戶；

　　3、梨園路、雙牌坊、上什字等合川的建材商戶；

　　4、合川區的政府單位職工；

　　5、醫生、公務員、教職工等高收入人群。

　　二、推廣形式

　　1、本期推廣主訴求點：把投資收益放在首位廣告主標（建議）：

　　商業時代，投資時代，建材時代。要發財，做建材，要致富，就置鋪。會賺錢的商鋪/房子賺錢，才是硬道理

　　副標1：國際建博城1期售罄，2期升級版“國際精品建材博覽館”榮耀上市，40-200平米旺鋪，8年成熟的商業體系，10億財富隨手可得，投資即收益。

　　副標2：國際建博城深受客戶的信賴，2期黃金旺鋪耀世登場，40-200平米的金鋪自由組合，合川唯一大型的建材基地，是匯聚財富的聚寶盤。

　　再訴：全國各地品牌建材商家申請進駐，茂田國際建博城“錢”景彰顯，投資即獲穩定收益。

　　隨行：經營業態訴求

　　2、針對目標客戶進行針對性的宣傳推廣

　　①邀請梨園路、雙牌坊、上什字等合川的建材商戶前來了解茂田建博城的規模及項目以后的發展方向，有效吸納該批客戶對本項目的深入關注；

　　②對重慶市區以及項目周邊區域的建材商家進行針對性的專題講座，吸引該批客戶前來項目參觀，并成為本項目的業主；

　　③針對部份投資者，首先要把項目的價值優點以及以后的發展前景詳細描述，使投資者能夠建立良好的口碑；

　　④對政府職工、醫生、教師、公務員進行拜訪，與該單進行團購協商，簽定團購協議。

　　⑤針對合川鄉鎮的部份資金充裕者進行專門推廣，到該鄉鎮進行投資商鋪收益保障的外展宣傳，有效吸納該部份資金充裕者購買本項目。

　　三、推廣渠道

　　◆通過二期的全新形像推出，引發消費者一窺究竟的欲望

　　◆前期海報派單，在整個合川區新城舊城進行統一宣傳。

　　◆二期戶外廣告、燈箱更新、增加刀旗、路牌指示

　　◆報紙廣告定案刊出、電視臺滾動字幕

　　◆售樓部二期商鋪模型、展板進場

　　◆短信發送以及到周邊繁華區域派單

　　◆進行團購洽談

　　◆一系列宣傳推廣活動，主要集中在銷售樓部及鬧市區

　　◆相關的外展對本項目進行宣傳。

商業地產策劃方案 篇11

　　一、項目營銷總體策略

　　營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

　　二、項目營銷目標方針

　　根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

　　1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

　　2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

　　3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

　　4. 啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。

　　5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的`休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

　　三、銷售目標及目標分解

　　1. 銷售(招商)目標

　　2. 銷售目標分解

　　四、營銷階段計劃

　　根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

　　五、項目銷售時機及價格

　　為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

　　(一)項目入市時機及姿態

　　1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

　　2.入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

　　(二)價格定位及價格策略

　　1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

　　2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。

　　3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合

　　(一)宣傳策略主題

　　1.個性特色：“xx商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

　　2.區位交通：本項目地處xx廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

　　3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

　　(二)宣傳媒介組合

　　1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

　　2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。

　　3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

商業地產策劃方案 篇12

　　一、xx樓市分析

　　個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產發展的潮流。

　　物業項目要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。

　　二、項目物業概述

　　(略)

　　三、項目物業的優勢與不足

　　優勢：

　　1、位置優越，交通便捷

　　位置優越：處于北城區的成熟社區之中心；徒步3分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區設施一應俱全。

　　交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案

　　2、區內康體、娛樂、休閑設施一應俱全

　　室外設施：活動廣場、小區幼兒園、醫院、購物廣場、籃球場

　　室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

　　3、小戶型

　　2房2廳、3房2廳，面積68.79-106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。

　　不足：

　　1、環境建設缺乏吸引性景觀

　　環境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發目標購房群興趣；不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區內居民的榮譽感。

　　(現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)

　　2、物業管理缺乏特色服務

　　物業管理方面未能根據目標購房群的職業特點和實際需求(事業有成、時尚、享受)開展特色服務，使HS花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。

　　四、目標購房群

　　1、年齡在35--60歲之間經濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人

　　家庭構成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

　　2、年齡在28--45歲之間事業蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業主

　　家庭構成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

　　五、項目物業營銷阻礙及對策

　　阻礙：

　　1、HS花園內朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。

　　2、區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。

　　對策：

　　1、把區內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發售。

　　通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。

　　2、商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。

　　一是區內人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。

　　故對策有二：

　　一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售；

　　二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經營。

　　例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

　　六、形象定位

　　根據物業項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

　　主體廣告語：

　　輝煌人生，超凡享受

　　HS花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……

　　輝煌人生

　　HS花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。

　　因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

　　超凡享受：

　　享受入住方便

　　享受交通便捷

　　享受特別服務

　　享受都市繁華

　　享受至尊榮譽

　　七、兩點整體建議

　　1、建HS廣場和寓意噴泉

　　針對HS花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建HS廣場和寓意噴泉。

　　為北城區增一別致夜景，給項目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。

　　試想：當夜幕降臨的時候，沿一路走來。

　　遠遠的看到HS廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。

　　近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。

　　走進廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的`繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

　　如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標購房群的認同，滿足區內居民的榮譽感。

　　2、物業管理方面提供特色家政服務

　　HS花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。

　　故HS花園在物業管理方面可以根據居民的實際需要提供送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務。

　　一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強HS花園對目標購房群的吸引力。

　　八、廣告宣傳

　　HS花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：

　　1、盡竭傳達HS花園的優勢與賣點；

　　2、盡快樹立起HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業形象；

　　3、直接促進HS花園的銷售。

　　基于以上三個目的和太原房地產市場一直以來的廣告情況。

　　我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發展期。

　　在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達HS花園的優勢與賣點；

　　在廣告發展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造HS花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動和現場POP直接促進樓盤的銷售。

　　廣告切入期(1--2個月)

　　1、報紙軟文章

　　主題1：輝煌人生，超凡享受

　　記“我”為什么選擇HS花園

　　主題2：事業生活輕松把握

　　記HS花園特別的家政服務

　　2、系列報紙硬廣告

　　主題1：輝煌人生，超凡享受

　　這里離購物休閑廣場只有45分鐘

　　主題2：輝煌人生，超凡享受

　　家里面的娛樂休閑

　　主題3：輝煌人生，超凡享受

　　HS廣場就是我們家的后花園

　　3、網絡宣傳同樣突出相應的主題，進行豐富多彩的小型的對項目的討論和發表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考察，為廣告的投放降低風險，同時保證廣告的宣傳效果。

　　廣告發展期(3-4個月)

　　1、報紙

　　從各個側面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。

　　2、電視

　　配合促銷活動和對開發公司的專訪等形式對項目從工程設計、工程質量、開發商實力、開發理念和項目的優勢方面進行正面宣傳，建立項目及開發商的良好口碑。

　　3、電臺

　　通過電臺配合xx網的購房者俱樂部活動和配合項目的形象，給目標受眾以聲音和感官的信息傳達。

　　4、單張

　　通過商業信函投遞、售樓處發送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍。

　　5、戶外廣告

　　①在項目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告；

　　②在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告；

　　③在北城生意火爆的大酒店對面樹巨幅廣告牌；

　　6、車身廣告

　　項目--繁華地段 項目--購物中心 項目--火車站

　　7、公共活動

　　舉辦各種公共活動，樹立HS花園美好形象，迅速提升HS花園的知名度、美譽度和記憶度。

　　①HS廣場落成剪彩儀式

　　邀請北城區各界知名人士及HS花園新老業主榮譽出席(有文藝表演及娛樂節目等)

　　②寓義噴泉征名及題名活動

　　以各種方式(信函、熱線、現場、郵件等)大張旗鼓向社會各界征集HS廣場寓義噴泉的名稱。

　　之后，在一個令人矚目的日子里，開展現場題名活動。

　　在題名現場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵(根據所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵)。

　　③HS花園“文化活動月”活動

　　一方面豐富項目周邊居民的文化活動，有益于地方文化事業，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應，博得民眾的好感，有利于迅速樹立HS花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內提高HS花園的知名度，造成持續記憶。

　　1)向北城區各界人士贈送或優惠提供當月影院大片入場券；

　　2)于各節假日及工休日在HS廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等；

　　3)在北城區范圍內開展HS花園“文化活動月”萬人簽名活動。

　　8、網絡

　　通過太原搜房進行全面宣傳，配合網絡炒作和太原市購房者俱樂部的會員看房活動，消化一部分產品。

　　①太原市購房者俱樂部“假日看房班車”活動；(目前有效會員近千名，并且數字還在以每周5-10人的速度增加，消費能力不可低估。)

　　②項目網站或是網頁的制作(建立廉價互動的溝通平臺)；

　　③網站論壇同時進行討論，使開發商和未來業主進行全面溝通，以便于了解客戶的基本情況，更好的拉動銷售。

　　9、DM直投雜志

　　太原市房地產信息雜志的定向投遞，通過強大的派發網絡進行宣傳，雜志本身的信息量大保存時間長和到達率高的優勢表現的淋漓盡致。

　　九、費用預算

　　(略)

　　十、專業精神和職業水準將為您帶來不一樣的效果

　　由于我們是聯合和太原市的各強勢媒體，同媒體同時由于政府的支持我們的費用會成為效果明顯之外的另一個吸引人的地方。

　　優勢互補、資源共享、促成立體報道的輿論合力網絡、報紙、電臺和電視臺聯動合作組織，互相提供新聞線索，聯合采訪，充分利用雙方的新聞資源，充分發揮各自媒體的傳播優勢，以達到最佳宣傳效果；共同策劃新節目、新欄目。

　　十一、網絡、報紙、電臺和電視臺的結合有利于雙方爭取更多的潛在受眾。

　　所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時間內可能創造受傳條件成為受眾的人。

　　幾個媒體的潛在受眾雖不盡相同，但若結合起來，其潛在受眾將是十分巨大的。

　　將潛在受眾轉變為實在受眾，既是傳媒提高傳媒效果的需要，也是傳媒拓展市場，提高社會效益和經濟效益的需要。

　　網絡、報紙、電臺和電視臺充分利用各自的傳播優勢，進行立體報道，達到輿論合力，這是媒體整合的主要目標。

　　在網絡、報紙、電臺和電視臺的整合過程中，網絡、電視將通過栩栩如生的動感畫面和快捷性的長處，使觀眾盡快得到初步的，鮮明的，直觀的感性認識；電臺、報紙則克服電視瞬間性的缺陷，利用報紙能反復閱讀，具有穩定性的文字報道和犀利評論的特點，引導讀者深入思考；雜志的針對性強、生命周期長的特點。

　　這將有利于開發商和相關行業商家依據自身的情況特點，選擇合適的信息傳遞給目標受眾，同時保證廣告容易被目標受眾接受。

　　媒體聯動既發揮了各自的特長，又交叉互補，彌補了各自的不足和局限性，從而擴大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。

　　我們秉承如下方面原則：

　　1、經濟節約，最大限度為客戶省錢。

　　2、追求創新。

　　廣告形式力求創新，創新同時與創意進行很好地結合。

　　3、努力建立品牌與目標群之間的關系。

　　對于大眾媒體，通常可以有效地幫助建立牌的知名度。

　　而對于小眾媒體，則可以針對某些特定人群，而且它可以很好地建立起消費者與產品或品牌的某種內在聯系，讓消費者感覺親切，感覺這是專為他而做的廣告。

　　4、建立協作關系。

　　巧妙溶入媒體中去，不但純進行硬廣告的宣傳。

　　5、巧妙利用媒體本身的廣告作用。

　　適當的公關活動可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強品牌的置信度和廣告效果。

　　在整合營銷傳播中，“整合”是基礎，互動才是雙贏，需要在營銷中產生拉力同時與消費者建立起良好的互動關系。

　　地點：清城小市誠基房地產開發公司

　　4、時間：20xx年5-10月間的重大節慶

　　年末是消費者群體購房的好時機，時間充足。

　　5、方法：

　　1、讓利性活動直接與讓利幅度有關

　　2、參與性活動：設立現場有獎活動，獎品應該足夠吸引顧客的參與熱情。

　　十二、預算：

　　生命周期推廣預算：

　　推廣期(20xx年5—8月，開展2類活動，演示：50萬+傳單5000份3000元：抽獎：獎金1萬+獎品3000元；會場布置5000元，客車支出1000元)

　　成長期(20xx年9-10月，開展3類活動，廣告：10萬+售點5000元；贈送小禮物：5000元+祝福信息發送500元；主題促銷：會場布置9000元，客車支出1000元)

　　成熟期(各種促銷活動處理積壓的住房10萬元)

　　衰退期(20xx年11-12月，改造產品10萬；研發新產品20萬；尋找替代品20萬)

【商業地產策劃方案】相關文章：

商業地產促銷方案11-09

商業地產迷局04-30

商業地產招商績效管理05-03

捕捉跑在最后的商業地產獵物04-26

商業地產市場調研報告02-04

商業地產租賃合同04-11

策劃的方案12-03

策劃方案04-17

軌道商業地產潛力股排行榜-軌道交通影響下的商業地產大調查04-26

婚禮策劃的方案11-26