不履行合同并擅自轉租，出租人是否有權解除合同?

　　武漢市司法學校與武漢市保治家電門市部王兵就學校的6間鄰街房屋達成租賃協議。協議規定：學校將自有房屋6間租貸給王兵開家電門市部，租賃期限為12年；每月由承租人王兵向校方交納租金600元，必須在每月27至29日交納，超過規定期限不交，校方有權回收房屋使用權；在房屋租憑期間，房屋的修繕費用由承租人承擔；租賃期滿時，承租人不得以任何借口拆除，損壞房屋設備、建筑；此出租房屋只許承粗人使用，不允許轉租；比協阻自簽訂之日起生效，如有一方違約，違約方要付給對方違約金1866元雙方對此協議很滿意，爽快地唰唰兩筆就簽了寧，合同生效了。協議履行了一年后，因王兵在市內黃金地段租到房屋，遂私下將學校的6間房屋轉租給李萬。李萬每月向王兵交納租金枷元，王兵從中漁利。王兵和李萬還在高興的時候，卻被一向機靈的學校察覺了，便找王兵交涉，要王兵解除與新承租人李萬的協議。但王兵以不少付給學校租金為由，置之不理。學校訴至法院，要求解除與王兵簽訂的房屋租賃合同，并要求王兵支付違約金1200元。

　　[法律分析]

　　本案中，學校將6間鄰街房屋出租給王兵做家電生意，符合國家法律、政策規定，雙方所簽房屋租賃協議有效。本案承租入王兵未經校方同意，擅自將房屋轉租給第三人李萬使用，屬違約行為，應當承擔違約責任。承租人在租賃關系存續期間，未經出租人同意，不得將租賃權轉讓或者將租賃物轉租給他人。我屆《合同法》第224條第一款規定“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。”根據這一規定，在租賃關系存續期間，承租人可因一定的條件將承租的財產轉租給第三方承租使用。這個條件就是必須事先征得出租人的同意。租賃財產的所有權并不因租賃而轉移給承租人，仍屬于出租人。所以，承租人如因工作需要將承租財產轉讓給第三方時，應當征求出租入的意見。出租人有權決定是否同意給第三方承租使用。如果出租人不同意則承租人不得轉租，否則，應當承擔違約責任。本案王兵因找到處在黃金地段的房屋不再需要租賃校方的房屋，他可以依法律規定與出租人協商解除租賃協議，但不得擅自將租賃房屋轉租給第三人使用，更不得謀取更高租金。

　　承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。承租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓或轉借的，出租人有權解除租賃合同。上述規定均表明，按合同規定合理使用租賃房屋是承超人的基本義務，違反該項義務，出租人有權收回出租房屋。故本案中學校有權解除合同收回房屋使用權。對于王兵的違約行為，應令其承擔違約責任。

　　[法律提示]

　　《合同法》第盟4條第2款規定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。“承租人如果要租賃物轉租給第三方承租使用，必須事先征得出租人的同意。否則，出租人有權收回租貸物，解除租賃合同，并由承租人承擔違約責任。

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