物業(yè)管理專業(yè)實習總結(jié)(三)

上次總結(jié)回答了一個關(guān)于河源職業(yè)技術(shù)學院學生宿舍與一樓商業(yè)街同一區(qū)域范圍內(nèi)存在兩間物業(yè)管理公司的問題，由于理論知識的與實際操作技能的不足，答案盡是天馬行空，難以在現(xiàn)實管理中應用。本次實習總結(jié)，以理論為主輔之于實際應用，解釋業(yè)主提出的各種挑戰(zhàn)性問題。

問題(一)業(yè)主問："為什么房子沒住還要交物業(yè)管理費"?經(jīng)過我百般思索得出以下幾點原因：

第一，物業(yè)服務(wù)費是公共性服務(wù)收費，像保安、清潔、綠化、公共設(shè)施的維修等費用一樣，都是為整個小區(qū)服務(wù)的，即使某位購房人沒有入住，他的房產(chǎn)也享受到了這些服務(wù)而帶來的保值和增值，他理當為這些保值和增值承擔相應的費用。

第二，公共性服務(wù)的如同于公共物品，不具有排他性。也就是說，不管某位或某些購房人是否居住，或者多居住幾戶、少居住幾戶，都不影響這些服務(wù)的提供，包括質(zhì)量和數(shù)量，例如，保安不會因此少幾個，清潔不會少幾次等，也就是說，某位或某些業(yè)主是否居住，對物業(yè)公司的成本支出而言，沒有什么實際意義。

第三，某些住房人以自己不在住房內(nèi)為由而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費，從表面看好像是業(yè)主和物業(yè)公司之間的事，只是侵害了物業(yè)公司的合法權(quán)益，與其他業(yè)主沒有利害關(guān)系，但從深層看，其實質(zhì)損害了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，侵占其他業(yè)主的共同利益。因為如果不按時交納物業(yè)費，物業(yè)費不到位，將影響物業(yè)服務(wù)水準，導致小區(qū)建筑物及配套設(shè)施、設(shè)備及公共場所的日常維修和養(yǎng)護不能正常進行。

第四，物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費并不以業(yè)主是否真的入住為標志，而以業(yè)主及其物業(yè)是否接受了物業(yè)服務(wù)為條件。少數(shù)購房人存在這樣一個誤區(qū)，他們認為只要付清房款，拿到產(chǎn)權(quán)證就可以了。辦理入戶手續(xù)并不十分重要，以至于在收到物業(yè)公司發(fā)出的入住通知書，請其辦理入住手續(xù)時，仍置之不理。他們的理解是，房子暫時不去住，若是辦理了入住手續(xù)就要支付物業(yè)服務(wù)費，開銷不小，不如等住進去以后再辦，這是一個誤解。

第五，收樓后按規(guī)定繳交物業(yè)服務(wù)費也是法規(guī)的要求。《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。同樣，如果該房屋已經(jīng)交付業(yè)主，即使業(yè)主沒有入住，也應當按合同繳交物業(yè)服務(wù)費。

問題(二)物業(yè)管理公司是否有權(quán)力在游泳池、網(wǎng)球場等公共設(shè)施上向業(yè)主收取費用?

我的答案是："不一定"。其收費與否由與收費多少取與(1)游泳池等公共設(shè)施的所有權(quán)歸誰；(2)業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的合同約定是否讓其管理游泳池；(3)以及與此相關(guān)的法律規(guī)定的約束密切相關(guān)。

在業(yè)主購房時會跟開發(fā)商簽訂房屋購買合同，此時除了房屋本身外還會有其他公共設(shè)施設(shè)備的贈送、配套的約定。假如開發(fā)商承諾業(yè)主在房屋使用年限內(nèi)有'免費'使用游泳池的權(quán)利，相當于擁有游泳池的所有權(quán)或絕對使用權(quán)，這樣就能合理合法地享受除了管理成本外的免費使用游泳池的權(quán)利。假如合同沒有像以上規(guī)定，游泳池和網(wǎng)球場所有權(quán)則歸開發(fā)商所有，游泳池所有者和管理者有權(quán)享有對其的收益權(quán)(前提是符合條件二的第2點)。

在業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同時會有有關(guān)物業(yè)公司管理范圍的約定，大概有兩種可能：一是物業(yè)公司管理包括具有潛在盈利價值的游泳池網(wǎng)球場等特殊公用設(shè)施設(shè)備，此時物業(yè)管理公司完全有權(quán)利有理由收取費用以實現(xiàn)其管理上的可能性(前提符合條件三任何一點)；一是物業(yè)公司無權(quán)力管理這些特殊公用設(shè)施設(shè)備，此種現(xiàn)象極為罕見但不排除其存在的可能性，同時泳池某一段時間內(nèi)所有權(quán)或絕對使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，此時特殊公用設(shè)施設(shè)備由全體業(yè)主決定如何管理如何經(jīng)營，如果此假設(shè)成立并可行的話，這將成為眾多方案中最'免費'的一種。此時在游泳的需求上將真正實現(xiàn)自給自足，不用錢。

最后，因為如今我國在這一方面有規(guī)定：小區(qū)游泳池應該以向廣大業(yè)主服務(wù)為主以營利性目的為輔實行在國家相關(guān)部門定價范圍內(nèi)自由定價的原則，因此游泳池的收費性質(zhì)應該是微利的，價格合理才是關(guān)鍵。至于怎樣才算價格合理不合理應按照該地區(qū)人民平均生活水平參照物價水平進行綜和衡量，我認為："在物價局規(guī)定范圍內(nèi)偏下水平能正常經(jīng)營的水平就是合法最合理的。"

2010年8月1日晚

實習人：陳明弟

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