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物業管理方案

時間:2021-10-16 08:21:33 方案 我要投稿

最新的物業管理方案(通用5篇)

  為了確保事情或工作得以順利進行,常常需要預先制定方案,方案具有可操作性和可行性的特點。那么優秀的方案是什么樣的呢?下面是小編為大家收集的最新物業的管理方案(通用5篇),僅供參考,大家一起來看看吧。

最新的物業管理方案(通用5篇)

  物業管理方案1

  我校全校搬遷進入大學城,使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高,這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求,我們在經過調研的基礎上,結合我校的實際情況,決定引入物業服務體系,使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化,公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化,公寓管理手段向企業管理的方向轉化,故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》,以下稱本方案。

  一、公寓物業管理的實施范圍

  根據我校的實際情況,為了做好物業管理的示范、試點工作,故先從B1~B10公寓開始試行,待成熟后再在全校推行。

  二、公寓物業管理方式

  成立學生公寓管理部,負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組,由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作,做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準(附件1)、公寓管理部主要崗位職責(附件2)和公寓管理部工作規程(附件3)及公寓管理部員工考核制度和實施細則(附件4),按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。

  三、學生公寓管理部崗位及人數

  學生公寓管理部部長:1名(由中心副主任兼任)

  學生公寓管理部物業監理:2名(由正式職工出任)

  學生公寓宿管員:8人

  學生公寓樓內保潔員:8人

  學生公寓場地保潔員:1人(由工作量教少的樓內保潔員出任)

  共需外聘人員16人

  四、運行費用

  1、人員工資

  2、員工勞保、工具等費用

  3、標牌、標示、垃圾桶等費用等

  綜上所述,運行費用約為300,000.00元。

  1、房屋共用部位的維護和管理

  公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修,或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位,及時作出記錄備案,重點檢查。年底進行全面檢查,對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價,制定年度維護計劃,作好檢查和維修記錄。

  2、用部位及設施設備的運行維護管理

  定期對共用部位及設施設備進行保養維護,保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備,無因操作使用不當而導致安全事故發生。

  3、環境衛生服務標準

  (1)、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。

  標準:目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬;墻面干凈整潔,無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫;區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。

  (2)、樓道、樓梯及公共設施設備。

  標準:樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水;樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印;門窗玻璃明凈;天花板潔凈無明顯污漬,房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。

  (3)、公寓內的公共衛生間。

  標準:地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬,垃圾清理及時,設備完好無損,金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。

  4、安防服務標準

  (1)、公寓管理接待處24小時管理服務值班,及時登記非本公寓內來訪。

  (2)、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

  (3)、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修,保證樓內消防設施設備、共用電器完好,消防設施設備設置明顯的提示標志。

  (4)、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座;嚴禁隨意動用消防設施設備。

  (5)、來訪人員進行登記,晚間限時離開,嚴禁留宿。

  (6)、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

  5、維修服務標準

  (1)、24小時受理報修,一般情況下10分鐘內維修人員到場,維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到,確因特殊情況不能及時到場處理的,應向報修人說明情況,做好解釋工作,并盡快安排處理。維修結束后,將地面清理干凈,物品歸位。

  (2)、定期對公共照明設備系統進行巡查,及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

  6、接待服務標準

  (1)、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員,及公寓居住人員熱情接待、認真受理;對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。

  (2)、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況,并備存登記資料,以便提供服務和查詢。

  (3)、按照公寓管理規定,及時辦理入住和遷出手續,保證公寓物品的及時回收,損壞處置,相關費用的收取結算.蜂巢物業管理網收集并整理。

  物業管理方案2

  針對xx學校的實際情況,經過我們現場考察以及根據校方的要求,為確保學生能夠正常學習與生活、按時作息、及時上課,我們將桂林師范高等專科學校日常的物業管理分為三大塊:安全管理、環境衛生管理、水電及公共設施管理。

  一、安全管理

  1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業主要負責人組成的物業管理領導小組,協調桂林師范高等專科學校日常物業管理運作,物業定期(每月或每季度)向物業管理領導小組匯報上階段的物業管理情況,增強溝通,促進了解,有利于物業管理日常工作的開展。

  2、從專業物業管理的角度提出可行性的意見,與校方聯手制定學生宿舍管理規定,使學生在宿舍有一個行為規范,便利于管理。

  3、管理人員持證上崗、著制服、標志明顯。

  4、管理人員24小時值班,編排管理人員24小時值班表,我們所有管理人員的聯系方式交校方一份,以務緊急事件能夠聯系到,24小時值班不因雙休與節假日而中斷。

  4、抓好消防工作,把消防隱患消除在萌芽狀態。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務消防隊,做好學生的防火監督教育工作。

  5、24小時全面監管。保安與舍管不間斷24小時巡邏,保障學生不受侵害,保障宿舍樓內公共設施完好,保障宿舍樓內的治安環境,保障學生人身與物品安全。

  6、完善各項管理制度

  (1)來訪登記,來訪人員經被紡人確認后,本校人士可入內,校外人士須在保衛處等待。

  (2)男女生不得互相串宿舍。

  (3)按校方規定開關宿舍大門,非規定時間一律拒絕進入宿舍。

  (4)每天查寢,對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記,及時回報給校方。

  (5)發現打架斗毆現象立即上前制止,并第一時間報校方。

  (6)開展意見調查,物業定期(每季度或半年)發放意見調查表,征求學校與學生的意見,了解對物業管理的需求,確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業管理服務。

  6、員工服務態度:員工以發自內心的真誠笑容熱情服務,做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

  7、我方不承擔因學生自身行為造成的安全事故責任。

  二、環境衛生管理

  1、實行零干擾清潔衛生服務,學生上課后,清潔工再進行清掃。

  2、做好環境衛生宣傳工作,把提高學生的清潔衛生意識、糾正學生的不良衛生習慣與環境衛生管理相結合,使學生也自覺地參與到環衛工作中。

  3、遇到有損害環境衛生行為的學生,進行耐心教育和勸阻,決不因人而異,對于極少數屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法,在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

  4、每天上下午各打掃一次,全天候保潔,每小時循環保潔一次,先外至內。清潔標準:公共場所無明顯泥沙、污垢,每100平方米]內紙屑不超過兩片,沒有1厘米以上的石子;排水溝無明顯泥沙、污垢;垃圾箱清運及時,清運率100%,周圍無污垢、無積水,離垃圾箱兩米無臭味;玻璃門窗、鏡面和燈具標準是:玻璃面上無污跡、水跡,清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵,清潔后的燈具無灰塵,燈具內無

  無蚊蟲,燈蓋、燈罩明亮清潔;樓梯的標準是:保持樓梯清潔,目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網、悟跡等;衛生間標準:地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮;天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網;目視墻壁干凈,便器潔凈無黃漬,室內無異味、臭味;宿舍樓層通道、地面標準:目視,干凈,無污漬、無雜物。

  三、水電及公共設施管理

  1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容:

  (1)檢查學生生活區公共排污、排水管道有無雜物,發現后做好記錄,落實清理工作。

  (2)檢查生活區內路燈及樓梯照明是否正常,發現問題及時進行維修。

  (3)檢查有無損毀公共設施,包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線等,如有上述情況,立即進行維修,如屬人為破壞,立即進行制止并視破壞情節輕重報校方后給予一定的處罰。

  (4)檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況,一經發現立即進行維修并做好記錄,保證各類管道電線正常使用。

  (5)檢查學生生活區大門、圍墻等設施是否完好。

  (6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害,樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。

  2、水電工24小時值班,并把每個水電工的緊急聯系方式腳校方一份,以務出現突發事件后聯系。

  3、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔,但我方不承擔大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用。

  物業管理方案3

  一、項目分析

  根據所提示數字,管理面積約為14.5萬平方米,其中,高層建筑約占總數的50%,其余為小高層建筑或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備,其設備數量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

  二、主要管理方案內容

  根據上述數字顯示,做出對該項目的物業管理方案如下:

  1、管理機構設置及人員配置

  根據管理服務的總體設想及小區的特點,本著“以人為本、服務至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業管理機構,管理實行項目經理負責制。該項目設項目經理1人和客戶服務部(以下簡稱客服部)、維修部、安防部、環境部等四個職能部門,共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管,協助項目經理完成小區日常的各專項服務工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書(附后),在公司檢查時,可依照崗位責任書內容進行對員工的BI行為規范和工作質量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。

  至于服務人員的服務標準要求,如客服部的維修處理及時率、回訪率,維修部的維修及時率、設備設施完好率,安防部對項目的巡查頻次以及環境部對園區的打掃頻次和標準,則依照公司所提供的服務等級為準。

  1.1客服部

  根據管理面積和國際質量體系標準,客服部安排5名管理人員。其中包括:

  客服主管一名,主要負責項目客服部的日常管理工作,檢查客服人員的日常行為規范、服務質量及工作完成情況,處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓,并參與小區各項費用的收取工作。

  接待員1名,負責項目部服務電話的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

  收費員(財務)1名,負責項目物業費、水電費的收取,并控制有償服務費的收繳和管理工作,對所收取款項應在當日做好相關記錄后,交總公司財務室保管。并負責相關票據和收費臺賬的管理工作。(如有水電表查抄工作,可委托維修部門協助完成)

  庫房管理員1名,負責項目所需物資的采購報表,出入庫管理和辦公設備的管理工作。

  行政文員1名,負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協調工作。

  四名員工相輔相成,協作溝通,在完成本職工作的前提下,分別分配相應的收費任務,以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產日清、及時記錄、及時回訪,并生成電子文檔,以便日后查找。

  1.2維修部

  根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準,維修部共設維修人員6-8名(如有高壓配電室則設值班人員2名,24小時輪流值班,并負責項目大型電力設施的維修保養工作),其中設:

  主管1名,主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績效評定工作。

  其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名(如電梯維保由專業維修公司分包,則可省去該職務人員),分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務范圍,分別對5名維修人員培訓學習物業相關的其他技能,例如單元對講系統維修、土建維修、門窗維修等,使維修人員能夠全方位發展。員工薪酬以績效考核制制定,以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班,負責項目夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作,做好值班記錄。

  負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作,每年的4月和10月對小區內的大型公共設施(如:配電箱、水泵房、給排水系統等)進行常規性檢查,確保設備設施的完好運行(春秋季設備設施維保計劃需根據實際另行擬定)。

  負責轄區內重大節日期間,社區文化活動的協助實施工作。如節日期間的園區布置及維保工作等。

  1.3安防部

  根據項目實際情況,安防部設安防人員13名,以8小時三班倒

  的制度負責項目24小時安全防范工作。其中包擴:

  安防部主管1名,主要負責管理本部門員工,處理本部門日常事務,并負責對下屬員工的BI行為規范和工作的檢查,下屬員工的培訓及績效評定工作。

  門崗3名,主要負責小區車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作,對出入小區的車輛進行檢查登記,如有物品出入時,應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

  巡邏崗6名,分別負責高層區、小高層區和地下車庫區的安全防范和車輛疏導工作。

  電子監控室3人,以8小時3班倒制度負責24小時電子監控系統的監視,協助安防人員管理小區安防工作,力爭在第一時間發現安全隱患,以便及時排除。并負責項目部各部門員工的工作監督。

  1. 環境部

  根據項目的實際情況,環境部設服務人員12名,負責項目所轄區域的保潔、綠化等工作,其中包括:

  環境主管1名,主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。

  室內保潔員5名,9棟高層安排3名,6棟多層安排2名,負責項目樓宇內的環境衛生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

  室外保潔員3名,負責項目樓宇外的環境衛生打掃工作,包括

  項目水系的衛生維護工作。

  綠化工3名,負責項目區域內的花草樹木養護、修補、澆水、防寒等工作。

  服務標準則根據項目物業服務等級而定。

  三、其他管理方案

  1、常見突發事件的處理

  1.1火災突發事件處理

  1.2水浸突發事件處理

  1.3電梯困人突發事件處理

  1.4未知停電事件處理

  1.5暴力突發事件處理

  1.6盜竊以及其他犯罪活動處理

  以上各種突發事件均根據小區的實際情況制定詳細的突發事件處理流程,防范于未然,確保項目的公共安全。

  2、社區文化的開展

  服務中心結合項目的實際情況,以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向,開展豐富多彩的社區文化活動,營造小區特有的文化氛圍。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳,有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動,例如由業主參加的節日聯歡會、組織社區老年或兒童出行等,以增進物業與業主的友好關系,促進物業公司的發展。

  物業管理方案4

  為深入推進我區社區物業化服務工作,改善人居環境,爭創人民滿意城市,特制定本方案。

  一、指導思想

  以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據,在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上,按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則,和“三先三后”的工作思路,深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系,有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。

  二、服務范圍

  社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點,以完善社區功能、提升管理水平為目標,包括以下幾個方面:

  (一)公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。

  (二)公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內(維護作業標段以外)公共場所、道路的.清掃保潔,空中垃圾和樓道堆物清理,居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

  (三)公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時,搞好轄區內的治安巡查。

  (四)公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。

  (五)公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。

  (六)其他。其他需要協調解決的物業服務項目。

  三、基本原則

  (一)居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分,要參照《物業管理條例》,在居民自治與政府引導的基礎上,充分聽取居民意見,透過無償或低償服務以及非贏利性經營,優化整合資源配置,逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系,創新社區物業服務新機制,力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。

  (二)因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用,根據各個社區的實際狀況,制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程,并按章程具體實施,不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間,可采用多種模式進行分類分層次管理。

  (三)便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程,透過推行社區物業化服務,建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居民生活服務體系,在凈化市容的同時,努力擴大社區就業,提高服務水平,提升市民對社區環境的滿意度。

  四、工作任務

  按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求,把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的xx個社區(小區)是:xx小區。

  五、工作思路

  在推進社區物業化服務工作中,確定“三先三后”的工作思路。

  (一)先整治后管理。按照“整治在先,管理長效”的原則,對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治,再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。

  (二)先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員,加深居民對社區物業化的了解,取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持,為后續工作營造良好的群眾氛圍。

  (三)先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多,人均收入較低的現狀,實行“先服務后收費”低償服務原則,先帶給優質的服務,讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處,再收取必須的服務費,保證物業服務的正常運轉。

  六、組織領導

  成立全區社區物業化服務工作領導小組。

  組長:xx。

  副組長:xx。

  辦公室主任:xx。

  辦公室副主任:xx。

  成員單位:區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。

  各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。

  七、職責分工

  區政府辦:負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題;

  區綜治辦:負責指導和支持做好治安防控工作;

  區發改局:負責指導確定社區物業服務收費標準;

  區財政局:負責社區物業服務的經費統籌工作;

  區城管局:負責牽頭組織協調和監督考核工作;

  區民政局:協助做好特困、低保人員的就業工作;

  區住房城鄉建設局:負責行業指導工作;

  區工商分局:負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持;

  區市政、園林和環衛公司:在社區專業維護上給予指導、支持和配合;

  各街道辦事處:組織社區實施社區物業服務工作。

  八、方法步驟

  (一)準備階段。

  1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底,確定推行物業服務的社區(小區)名單。

  2、xx月上旬組織相關部門召開協調會,專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。

  3、xx月下旬組織召開工作部署會。

  (二)實施階段。

  1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區,由街道統一組織,重點拆除違法建筑,改善治安,交通現狀,整治老舊建筑的外墻,整修圍墻,道路、綠地、路燈、供排水等設施,改善社區基本狀況,強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理,辦好四件實事,重點解決路燈不亮,下水不通,路面不平,環境不潔的問題,為實施社區物業化服務打下基礎。

  2、xx月上旬組織參觀,學習其他單位經驗做法。

  3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。

  (三)考核驗收階段。

  1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

  2、xx月份組織相關社區進行交流講評。

  3、xx月份由區城管局牽頭,組織相關部門進行驗收,將以社區(小區)實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變,市容衛生是否得到顯著提升,周邊生活環境是否得到明顯改善為依據,社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準,對社區居民上門問卷調查,滿意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”,不予驗收,扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。

  九、工作要求

  (一)高度重視,充分認清推行社區物業化服務的重要好處。

  推行社區物業服務,是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程,是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視,把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會,專題研究和部署此項工作。要統一思想,充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措,是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑,是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段,也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。

  (二)充分準備,為全面實施社區物業化服務打下基礎。

  一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務,完成任務指標,作為今年一項重要工作去抓,要明確職責和標準,要克服一切畏難情緒,不等不靠,充分發揮主觀能動性,把此項工作抓緊抓實,抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳,努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作,最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案,落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案,細化工作職責,要把職責落實到具體事、具體人身上,要有具體要求和質量標準。

  (三)全力支持,為順利實施社區物業化服務帶給保障。

  一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作,確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區(小區)明確經費xx萬元,區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元,作為啟動經費,保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行,驗收合格后,全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理,自覺繳納相應費用,并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制,牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作,給予足夠的支持。

  物業管理方案5

  為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》,進一步規范物業管理活動,切實維護業主和物業管理企業的合法權益,努力提高物業管理水平,根據《物業管理條例》及有關法律、法規,結合我市物業管理工作實際,特制定本方案:

  一、指導思想

  以國家《物業管理條例》為依據,以沈陽市城市管理工作會議精神為指導,以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點,以規范管理、提高物業服務水平為宗旨,進一步加強居民小區物業管理工作,推動我市物業管理健康發展。

  二、目標和范圍

  (一)目標:

  1、有效解決開發遺留問題,年底前整改率達到90%;對存在工程質量問題的房屋要及時維修,維修及時率達到90%。

  2、新建住宅小區推行招投標率達到100%;20xx年新進入市場的樓盤,在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

  3、凡從事物業管理活動的企業,要100%取得《物業企業資質證書》。

  4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓,物業企業經理持證率達到100%,并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

  5、大力推行物業管理,年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。

  6、加強業主自治自律行為,具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

  (二)范圍:對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果,進行清理整頓,進一步規范物業管理行為。

  三、工作內容

  (一)完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章,結合我市物業管理實際情況,通過調研,同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗,盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》,依法加強我市物業管理活動的監督管理。

  (二)全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任,按照規劃設計和施工標準,對住宅小區存在的問題從新進行完善,建委、規劃、房產等相關部門,按照各部門職責,落實到責任單位,做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區,逐個建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修,年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人,維修及時率確保在90%以上。同時,有關部門要抓緊制定相應的規定和措施,明確住宅區的交付使用制度,杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

  (三)加大對物業市場的監管力度,規范物業管理行為。

  一是加強物業管理招投標的監督和指導,全面推行前期物業管理招投標機制,創造公平、公正的競爭環境,促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》,及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度,建筑面積在5萬平方米以上的(含5萬平方米)的新建住宅區,必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業,建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣(市)房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時,鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且,及時簽訂《(前期)物業服務合同》和《業主(臨時)公約》,對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

  二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業,要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》,并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定,按物業管理企業取得資質等級,承接物業管理項目。同時,加強物業管理企業的年檢和資質評定,出現違規違諾等行為的要予以警告,限期整改,情節嚴重的取消其物業管理資質。

  三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓,提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制,監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況,對物業管理企業和物業管理項目經理,實行實名誠信考評制度,如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象,依據情節的嚴重程度,扣除相應的分數,年終進行綜合考評,考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件,報房產行政主管部門,并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務,提高管理服務水平。同時,加強對物業管理從業人員的培訓,與建設部培訓中心聯合,繼續對我市物業管理從業人員進行培訓,達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理(物業管理處主任)進行培訓,在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上,市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度,經過實務操作培訓,考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》,不合格的取消其上崗資格。

  四是規范業主大會和業主委員會,積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件,結合我市實際,爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》,明確各部門職責,充分調動街道、社區的積極性,依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會,使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作,更具規范性、操作性。引導業主大會,在充分尊重全體業主意愿的基礎上,按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為,促進業主自律和民主決策,切實維護自身的合法權益。

  (四)建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區,要明確由物業管理企業實行專業化管理,爭取年底前物業化率達到100%;對于尚不具備物業管理條件的住宅區,要確定管理單位,實行專項服務,待具備條件后,推行物業管理。逐步形成以社區為主,專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任,為物業管理創造良好的環境。

  (五)采取多種形式,加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件,引起社會各界物業管理的重視,讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規,引導全社會樹立正確的消費觀念,促進社會的和諧。

  三、組織領導

  為使這項工作落到實處,市政府成立領導小組。

  組長:邢凱

  副組長:王鐵

  成員單位:市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

  領導小組辦公室設在市房產局,負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構,抓好具體的組織實施。

  四、職責分工

  規范物業管理工作是一項系統工程,要堅持“條塊結合、區域負責”的原則,市領導小組全面負責此項工作的監督、指導;市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查;各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施;各相關部門按照職責分工,密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工,落實責任,相互配合,加強檢查驗收,切實提高我市的物業管理水平。

  市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門,具體負責全市物業管理工作的指導、監督,并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作,如:物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

  市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時,要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施,以方便后期的物業管理工作;二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收,不按規劃建設的住宅小區,不能予以驗收,并限期整改;三是對開發建設遺留問題,要制定整改工作方案,積極組織整改,達到合格標準。

  市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作,使物業管理活動更加規范,促進物業管理水平的提高。

  各區政府為物業管理工作的責任主體,要針對目前物業管理工作存在的問題,制定具體的整改工作方案,積極配合市政府相關部門,加大管理力度,認真組織整改,使問題得到及時有效的解決。

  五、實施步驟

  依法加強居民小區物業管理是一項長期工作,為確保完成本方案確定的工作內容,今年要分三個階段進行實施。

  (一)排查階段

  由市領導小組牽頭,建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合,各區政府組織實施,對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查,并進行登記造冊,建立管理檔案。

  (二)整改完善階段

  各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析,查找根源,制定相應的整改措施,報市領導小組審查,審查合格后,方可按責任分工認真組織整改。

  (三)驗收階段

  領導小組成員單位按照工作內容和標準,集中時間,認真組織,對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核,確保達標。

  六、保障措施

  (一)提高認識,明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓,實行“一把手”負責制,層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任,切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

  (二)密切配合,抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動,密切配合,針對物業管理存在的問題,制定切實可行的整改措施,認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的,有關部門要按照相關規定進行查處,確保全部達標。

  (三)加強宣傳,營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》,整頓規范物業管理市場”活動,大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度,使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務,進一步增強參與意識和維權意識,樹立正確的消費觀念,使物業管理逐步走向良性循環軌道。

  (四)強化管理,鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分,分工負責,強化管理。特別是對存在問題進行整改后,要進一步明確管理單位和管理責任,避免類似問題的再次發生,切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

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