前期物業的管理方案（通用12篇）

　　為了確保事情或工作安全順利進行，時常需要預先制定一份周密的方案，方案是解決一個問題或者一項工程，一個課題的詳細過程。制定方案需要注意哪些問題呢？以下是小編為大家整理的前期物業的管理方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

　　前期物業的管理方案 篇1

　　優質的物業管理是吸引客戶的法寶，是經營者創造收益的源泉；而良好的經營效益又為物業管理提供了資金支持，以經營引導管理、以管理促進經營，二者相互依托，相互促進。商務寫字樓是隨著經濟的高速發展，為滿足高效、舒適的辦公環境需要而產生的一種房地產商品。其商品屬性從客觀上要求物業服務公司要圍繞經營實施科學化、專業化的管理服務,使物業實現保值增值。

　　一、組織加構的設定

　　（見附表一）

　　二、物業公司的工作職能

　　1．制度管理：制定物業公司日常工作的流程，工作秩序，制定相關的運營管理制度。

　　2．財務預算：參與物業公司的整體的運營成本費用，擬定寫字樓對外出租收入及租金預算。

　　3．決策工作：分析各項工作任務及經營狀況，對運營中出現的問題提出意見及建議，解決運營中出現的問題。

　　4．協調工作：協調各部門之間的關系，協調入駐業戶公共關系。

　　5．業主管理：制定管理相關規定及程序，協助業主辦理進場、撤場手續，督促業主服從各項管理制度。

　　6．監管工作：監管各業主運營情況，定期分類各類報告，了解員工工作表現、人員變動、掌握商戶經營情況，改善工作流程。

　　7．業主服務：巡視物業公司員工提供之業主服務態度、服務技巧等，若有業主投訴，細心聆聽、查明因由，及時解決問題及投訴，保持寫字樓之信譽及形象。

　　8．營銷工作：配合制定全年營銷租憑計劃，執行各項營銷活動，參與營銷推廣活動之推廣計劃及實施。

　　9．培訓工作：對招商主要營銷人員進行培訓，如日常工作程序，商戶溝通技巧等，

　　10．培養物業公司員工團隊精神：倡導彼此信任、友好一致、團結互助、精誠合作的工作氛圍。

　　三、本司的發展方向確定

　　物業管理企業正逐步走向市場化、規范化，一些依靠開發商“過生活”的襁褓之嬰，也慢慢走出保護傘，逐漸走向市場化。但在我國，多數物業管理企業仍然存在專業水平匱乏的現象，也因此導致物業管理行業頻頻鬧糾紛，所以，提高物業管理企業的專業化水平是我國物業管理企業的唯一發展方向。

　　簡言之，現代物業管理中大部分的職能是通過對物和對行為的管理，最終轉向以提供優質服務主經營方式轉變。

　　物業管理涉及業主的方方面面，各項管理工作針對性、技術性又很強，要提高物業管理的整體水平，降低物業管理的成本費用，就必須對物業實行專業化管理，由物業管理企業來全面負責和承擔管理責任。雖然國內物業管理市場正迅速發展，需求日益壯大，然而，綜觀國內現在的物業管理水平，均與專業的物業管理服務有一定的差距。故此，我們一方面可以大膽借鑒香港地區和國外一些發達國家的物業管理經驗，探索建立符合國際慣例并適合中國國情的物業管理體系，同時自己也要勇于實踐和嘗試，構建新思路，實施新舉措。

　　綜上所述，物業公司應把管理物業轉變成為經營物業，從而走規范化、專業化的發展之路，是本集團物業管理公司發展的方向，也是未來我物業公司發展的必然趨勢，這需要物業公司的每一名物業管理人去思考、去創造、去實現。

　　四、物業的公司收支分析

　　物業公司的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：

　　一、公共性服務費用的收入，就是通常所說的物業管理費；

　　二、公眾代辦性服務費的收入；

　　三、特約服務費的收入；

　　四、物業企業的綜合經營的收入。

　　就上述的四種收入，是物業企業經過多年的實際操作經驗和市場調查、研究、分析的。可以看出，第一種物業管理費在物業公司為擴大招商，促進市場可持續發展的情況下，在短期或中長期時間內作為市場發展吸引力的主營業務收入。作為實質性的物業經濟收入。第二種公眾代辦服務費，就目前的市場環境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關部門，物業管理企業得不到任何的手續費，只能是物業管理企業免費為住戶和業主提供服務。第三、第四種服務費收取靠的是物業管理企業有能力去充分發掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業就根本沒有發展的前途和空間。

　　再看物業公司的支出情況：

　　一是物業成本包含有服務人員的工資、社會保險；物業管理區域公用部位、公用設施設備的日常維護費；清潔費用；綠化養護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產折舊等等，我在核算營業成本的時候包含了直接的人工費、材料費；

　　二是核算開展物業管理過程中發生的管理費用；

　　三是核算財務費用；

　　四是核算所得稅。

　　在實際工作中我做了一些調查，并針對調查的資料進行統計、分析，得出了如下的結果：

　　物業公司的支出，是在規范化操作下，按照國家相關部門審定的指導價，占物業管理費的比例分別為：人工費：40％（占物業管理費總額）；清潔：10％；工程維護、園林綠化：10%；管理成本：7％，其它及不可預計費3%，總計支出費用占到物業管理費的70％以上。那么，實際盈利值只有30%左右。

　　按照以上數據得出，物業公司經營是集團有發展的必要性。

　　１、物業市場需求需要物業從管理物業向經營物業過度

　　就目前的市場來看，物業公司出路是如何從管理物業到經營物業，如何選取其二者的最佳結合點著手，既不能全力搞其他經營，而相應降低物業服務的質量，也不能死死看守物業項目，只顧日常作業，不搞創新而將物業公司的大好資源白白浪費。因此，正確的做法應當是在一方面不斷提高物業管理服務水平，不斷創新增加服務項目的同時進行經營創利活動。

　　２、經營物業的資源及管理運作

　　經營物業的資源管理就是策劃、組織、領導及控制物業公司的資源，以求實現管理服務及經營的總目標。資源項目中主要分為兩大部分：一是物質資源；二是人力資源。

　　在物業項目中的人力資源是最重要的資源。因為每個服務性項目的經營管理是一項復雜的、細致的`工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高于其它行業。

　　物質資源又可分為固定資產資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區別。

　　物業企業的品牌、良好的信譽及形象，物業項目與其他單位或企業的良好關系，一定的經營客源網絡，有用的資料、時間等，都可視為物業項目的寶貴資源。

　　物業項目的經營管理者的目標就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務，同時獲得企業的經濟收益，實現盈利的目標。經營物業大致有以下四個方面的基本管理運作：

　　（1）、策劃。策劃即預先確定目標及方針，然后根據目標制定一整套詳細的實施方案來達到目標。就根據物業公司的實際情況，物業經營的資源的優缺點，商家的心態，將來的市場的發展趨勢和方向，制定可行性方案。

　　（2）、組織。組織是指充分利用物業項目中一切可利用資源，以便最有效地達到經營管理的目標。組織就是充分地、有效地利用物業公司中各個職能單位，每項設備，每個員工在經營管理活動中，協調一致地發揮其功能和作用。

　　（3）、領導。領導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經濟收益。

　　（4）、控制。控制即監督和檢查計劃的執行情況和目標的實現程度。如成本控制、財務控制、質量控制。

　　所以，具備上述的運作能力后，我們的經營與服務在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。

　　五、寫字樓經營管理方案

　　前期物業的管理方案 篇2

　　一、公司的基本情況

　　大理鴻元物業管理有限公司是大理市工商行政管理局于20xx年3月19日批準成立的，公司注冊資本伍是萬元，在冊股東共兩人，分別是：大理鴻元經貿有限公司，出資額為40萬元，占公司注冊資本的80﹪；大理鴻元房地產開發有限公司，出資額為10萬元，占公司注冊資本的20﹪；公司于20xx年9月7日取得了大理州建設局頒發的物業管理叁級資質證書。于20xx年12月通過了ISO9001：200國際質量認證。公司于20xx年3月31日出資購買大理蒼山感通山泉有限公司。公司成立以來，始終秉承“追求完美，真誠永遠，業主至上，用心服務”的管理理念，先后管理了十個小區。其中自建小區五個：鴻元小區.鴻泰花園.泰興鴻元商住樓，鴻誠廣場，鴻鑫佳園。對外托管小區五個：興隆園小區、茫涌小區。警苑一區，警苑二區、統計局宿舍，員工隊伍從原來的十多個人逐漸發展壯大到現在的七十人。公司下設：總經理室、副總經理室、辦公室、財務部、保安部、保潔綠化部八個部門。組織結構：總經理1人、副總經理1人、辦公室主任1人、財務部出納1人、工程部4人（經理1人.水電工3人）、小區管理處7人（其中主任6人.管理員兼保安元1人）、保安部39人（保安組長5人.副組長1人，保安員32人、門衛兼保安1人），保潔綠化部14人（保潔綠化工9人、車棚管理員5人）。物管公司管理戶數1639戶，管理面積近170000平米。物業類別有住宅.別墅.商鋪.倉庫和停車場。公司通過近十年的管理服務，為所管理的小區創造了舒適.優美.整潔的生活環境，營造了多彩的社區文化生活，贏得了廣大業主的良好口碑，在大理為物業管理企業中逐漸脫穎而出，公司始終一如既往的以優質的服務，用“愛心.細心.貼心”為所管理的小區業主創造溫馨舒適.安全有序的居家生活環境，真心讓每一位業主“放心、省心、開心”。

　　二、經營方案的制定和目標

　　從目前大理市物業企業來看，可分為兩類：一類是自管型物業，是指房地產開發企業建成房屋后直接交由下屬的物業管理企業管理，一類是自己單位自行組建的物業企業，另一類是托管型物業管理，是指有一定社會影響力和實力的物業企業通過托管單位辦公區，貨改制企業的生活區提供物業服務的企業。就我們知道的大理州近72家物業企業中多數都存在經營虧損的情況，分析原因整個大理市目前物業企業物管費收費標準，都在執行，規矩發改委，建設部[20xx]1864號《關于印發物業服務收費管理辦法的通知》文件執行物業管理費的收取，標準多是0.35元/平米的政府指導價，雖然可執行市場調節價但基本都把費用調不上去，因為如果一旦某家物業企業將物業費提高，業主支持還好，如果不支持一旦反映到物價局，物業公司就會受到處罰，因為物價局只認同發改委文件價格標準，前期物業管理約定價格標準，和物業公司與小區業主委員會達成的價格標準，加上物業管理的特殊性，服務品質很重要，服務缺憾，服務標準、管理盲點、工程隱患、工程遺留問題、都是業主拒交費的理由，多個因素使物業公司不堪重負，造成收費低、難收費、直接影響物業公司的發展，對物業企業如何在市場中求生存、如何可持續發展、就必須調整自己的經營策略，提高市場競爭力和經濟效益，來實現企業的可持續發展。

　　三、公司經營現狀的優勢，劣勢分析

　　1、物管費、停車費的經營情況

　　物業公司經營的小區10個、其中規模小一點的4個小區、警苑一、二區、茫涌小區、統計局小區基本上屬于虧損小區，就四個小區單靠物業費連人工工資都不夠，還加上停車費收入補充經營成本，其余6個規模大一點的小區，自建小區5個、托管小區1個：鴻園小區、鴻泰花園、鴻元商住樓、鴻誠廣場、鴻鑫佳園、興隆園小區6個小區單靠物業費也能開銷人工工資，另外停車費的收入就是物業公司的利潤，在20xx年的經營過程中，物業公司抓住時機，與托管小區的單位負責人商談上調了物業管理費標準，同時也上調了自建小區的物業管理費標準，自建小區中除鴻泰花園業主投訴至物價局，鴻誠廣場已與業主委員會約定過價格，未調價成功，其余小區都作了上調，借大理市發改委市發改價[20xx]89號《大理市機動車停放服務收費管理暫行規定》的文件通知，成功上調了各小區的停車收費標準，以上兩項主營收費的上調增加了物業公司的收入。

　　在取得成績的同時，也反映出了物業公司的被動局面，就物業費標準的收取，一是受政策的影響（全市的物業收費標準低，多年未出臺新標準），二是成立業委會前已業委會商談收費標準，但有了業委會物業公司又將面臨很多風險，鴻誠廣場的例子就是教訓，有了業委會如房產公司遺留問題遷怒于物業公司，對服務的要求又要高又不愿多出錢，還要和你算收益分成等都將牽制物業公司。有業委會的目前優勢只是，當一個物業小區公共部分的設施設備，包括建筑物經過一定年限需要維修時，能夠相對順利的從房管處劃撥出小區的公共維修基金，實踐證明物業公司遇到鴻泰花園沒有業委會，而公共部分又需要維修的情況，物業公司也通過集體簽名的形式劃撥到了公共維修基金。就成不成立業委會還得要關注政策的規定，也要針對不同小區的性質和需要，靈活應變。

　　針對物業管理費的收取標準，目前建設局、房管處、物價局、發改委都很關注物管企業的服務、收費問題，目前大理州新的物業服務標準、收費標準出臺，應該是快了，也是物業企業發展的機遇，同時也將是考驗物業企業市場競爭力的時候。

　　停車費的收，取物業公司面臨很多困擾和風險，如車輛被盜被損，車主就會與物業公司糾纏，要么要求賠償，要么拒交停車費。有效的.辦法只能加強對停車秩序的管理，投入必要的人防和技防設施來杜絕隱患的發生。

　　隨著人們法律意識的提高和對生活品質不斷增加的要求，對物業服務的多元化高要求，也是必然的，解決以上兩個被動局面，物業公司只有不斷完善物業服務品質，滿足業主的要求，贏得業主的認可，實現經營秩序的正常化，經營收益最大化。

　　2、水費、電費的經營情況

　　物業公司10個小區的水費，電費都屬于代收代繳，就水費電費的收取，物業公司經過多年的摸索，也總結出一套保不虧損的措施，從往年的經營情況看，水、電路的設施的管理很重要，水、電路的供給性質決定了都會產生差額，產生差額的原因：如電路⑴物業公司正常的經營用電，⑵設施設備的老化，⑶正常的電損線損，⑷員工的不節約用電⑸管理不及時造成的損失，幾個因素控制不好，物業公司間入不敷出。所以物業公司對歲、電管理采取了以各小區主任主要負責，每月定期關注所管小區的水、電經營情況，檢查各種供電、供水設施、設備的正常運轉，發現問題及時解決，以工程部為核心對個小區的設施設備勤檢、勤查，為小區的用水經營情況，及時通報、關注，做到各部門和個崗位心里有數，大力提倡個小區節約用電的習慣，對個小區保安值班室、宿舍采取裝表核算，控制電費流失，以上幾個舉措叫明顯的控制了水電費的跑、冒、滴、漏。

　　前期物業的管理方案 篇3

　　一、物業管理公司人力資源管理的重要性

　　物業管理企業的人力資源結構是一種勞動密集型結構,我們將人力資源結構劃分為二大類,一是職員;二是員工。職員一類,即各管理處管理員以上以及公司總部工作人員,列入公司人事編制,;而員工一類,則為各管理處保安員、保潔員、綠化員、會所服務員、廚房工作人員,這些人員一般都是屬于各管理處自己的編制,而工程維修人員一般都放到管理員層次,屬于公司編制。員工由各管理處自行管理,且不享受公司的相關福利。所以只有將人力資源從管理角度，從招工、分工、到工作的完成都要劃分清楚崗位、要求、薪水，都明文規定好，才能從根本上適應和促進企業的文化的發展；提高公司的經濟效益。

　　二、物業管理公司的人力需求

　　結合物業管理自身特點,物業管理企業人員素質結構主要有以下幾個方面:

　　1、總經理：一人是決策型人才招聘。要求：知識廣博,眼界開闊,胸懷坦蕩。既有雄才大略和過人膽識,又有敏銳的洞察力和慎密判斷能力。

　　2、總經理助理：一人是參謀型人才招聘。要求：有真知灼見,思維敏捷,閱歷豐富,善于出謀劃策,擬定方案。

　　3、綜合型。知識面廣,綜合能力強,能將先進管理經驗和管理方法為我所用,能較迅速而準確地分析、概括、總結和發展各種新思想、新建議。物業管理企業應具備較多的此類型人才。

　　4、辦公室主任一人是協調型招聘人才。要求：活動能力強,人際關系好,善于組織協調,具有較豐富的心理學知識。對內能協調各部門關系,使其相互配合,對外則善于化解各方面的沖突,

　　5、人力資源部長一人是監督型招聘人才。要求：秉公從業,辦事公道,鐵面無私,管理嚴格,通曉法律,善于采取對策,依法維護經營權益。辦公室工作。

　　7、食堂主管一人；維修主管一人是執行型招聘。要求：辦事認真可靠,落實迅速準確。

　　三、物業公司人力資源管理方案

　　1、建立責任目標。也就是制定各崗位的責任及要求。食堂目標責任書水電維修目標責任書其中明確工作的指標

　　2、招聘與錄用:嚴格控制人員招聘把關。

　　1視力。

　　2身高。

　　3身體健康狀況。

　　4身份。

　　5執業證書。

　　3、錄用。經調查合格的可以辦理手續，填寫正式表格，存檔。

　　4、試用。一般使用一個月，合格后簽訂正式合同。

　　5、離崗辭職。要提前兩個月提交書面申請，說明離崗的理由。經審核批準后，填寫辭職書。

　　4、培訓與開發:制定職員培訓、學習工作的具體目標與措施。

　　5、考核與發展:。落實職員晉升考核、績效考核的具體目標和保障措施。

　　6、人事管理:主要對人員數量、人員異動狀況進行統計分析,人力資源狀況、人才梯隊分析,建立職員檔案庫等工作。

　　7、不斷的策劃公司的`人力需求和崗位需求。

　　8、定期統計人員的流失率和原因。

　　定期對人員異動狀況進行統計分析,掌握相關的數據,對于人力資源管理方案的制定具有十分重要的意義。因為,一份行之有效的企業內部人力資源管理方案,必須建立在對企業的人力資源狀況充分了解和掌握的基礎上。而對于企業人員異動狀況的掌握,對整個方案的構思以及解決措施的提出,便是有了充分的數據說明,從而增強方案的可行性。

　　9、搞好企業文化建設:，促進溝通、改善工作氛圍、建立學習型組織。

　　四、組織學習的方案

　　組織學習方案的制定。首先是學習層次的確定。物業管理企業可以分為決策層、中層管理者、管理處主任、基層管理者、一線員工幾個層次。其次是學習內容的確定,可以由需求確定結果得到。再次是學習方法的選擇,如授課法是獲取知識的有效途徑,態度轉變應采用計劃性指導,而視頻法則適用于問題解決技能的培養等。最后,應合理安排學習活動的環境因素,如時間、地點等。

　　前期物業的管理方案 篇4

　　一、XX項目物業分析：

　　1、物業地域范圍開闊，封閉性交強；

　　2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受潛力；

　　3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

　　4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

　　二、根據以上分析，對XX項目物業推薦如下：

　　1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主帶給的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主帶給保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時能夠透過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

　　2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

　　三、物業管理帶給日常服務的資料：

　　1、對河道的清理與水質的保護（如透過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

　　2、對市政道路的保潔；

　　3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）；

　　4、24小時水電維修；

　　5、對業主生活垃圾的定時清運；

　　6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

　　7、項目范圍內綠化的種植與養護；

　　8、業主能源費用的代收代繳；

　　9、定期花木殺蟲及滅鼠；

　　10、暫住證等社區性證明u》

　　11、業主院落檔案的管理。

　　四、物業特約服務－管家式服務體系：

　　1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人帶給盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為透過物業管家的努力為業主帶給盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服務推薦由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

　　3、管家式服務的資料：

　　A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）

　　B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

　　室內清潔

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清潔養護

　　代收洗、補、燙衣物

　　室內插花、裝飾

　　代購日常生活用品

　　車輛清洗服務

　　家庭看護管理

　　寵物看護管理

　　C、為業主帶給車輛接、送服務（付費并需要提前預約）

　　五、XX項目的安全保衛管理：

　　1、保衛部門日常工作資料：

　　24小時固定安全崗位的.值勤

　　24小時流動崗位的安全及消防巡視

　　車輛停放的安全管理

　　特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

　　2、保衛部門的設施設備：

　　中央控制室

　　與中控室連接的門禁對講系統

　　設像監視系統

　　電子巡更系統

　　業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統

　　停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

　　安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

　　3、保衛部門帶給的委托性特約服務：

　　禮儀性保衛

　　短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）

　　（以上兩種服務帶給時需要有物業管家陪同并屬付費項目）

　　六、突發事件應急處理體系的建立

　　業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除帶給一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

　　1、遇有突發事件，業主透過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；

　　2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；

　　3、由物業管家向值班物業經理匯報現場狀況；

　　4、物業經理根據物業管家對現場狀況的匯報決定是否報警。（110、119、120、999等）

　　前期物業的管理方案 篇5

　　根據豪洋家園小區特點，結合集團經營發展理念，現擬出物業管理方案。在方案實施的過程中，真誠的希望業主能充分享受到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務。使豪洋家園小區物業持續升值，為業主營造一個安全、整潔、優美、方便的陽光小區，提升生活品質，實現業主、物業和諧多贏的生活目標。

　　一、物業服務的企業文化

　　員工隊伍：打造敬業、勤奮、嚴謹、嚴實的高素質、專業化的服務管理隊伍。

　　工作作風：積極、精細、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務原則：服務第一、業主至上。

　　服務理念：用心用力用真情，做實做精做到位，在日常工作中實踐中不斷戰勝自我，超越自我，力求管理一流，服務一流，員工素質一流，社會效益一流。

　　管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高;也許不會令您最滿意，我們一定做得最用心。

　　管理模式：運用三個手段，建設三大品質工程，實現三項要求。三個手段：專業化人才，規范化管理，精細化服務。

　　三個品質：人才品質，管理品質，服務品質。

　　三項要求：工作無差錯，管理無死角，服務無挑剔。

　　發展目標：文化引領，內強素質，外塑品牌。

　　二、物業總體服務標準

　　(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主報修、求助、建議、問詢、投訴、質疑等各類信息的.收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

　　(二)設立業主信息建議箱，收集業主對物業管理服務工作征求意見，對合理意見及時整改。

　　(三)建立落實維修制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

　　(四)物業檔案、業主檔案、設備設施檔案齊全。

　　(五)常規性服務

　　1、房屋管理及維修養護：棟號、樓層、房號等標志明顯;物業外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現象。

　　2、共用設備設施管理：保證設備與環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患;公用配套設施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統設備齊全，完好無損，可隨時啟用;積極組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。

　　3、秩序維護及車輛管理：安保人員文明執勤，語言規范，能正確處理突發事件;出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場地整潔。

　　4、環境衛生管理：做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量;環衛設施完備，垃圾日產日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;做好環衛宣傳工作，提高清潔衛生意識。

　　5、綠化管理：綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　三、物業資源，人員配置

　　1、物業管理服務收費標準：

　　(1)物業管理服務費：生活0.6元/㎡/月。

　　(2)水費：2.00元/噸。

　　(3)電費：0.6元/度

　　(4)地下車庫固定車位管理費70元/月(一次性交一年優惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時停車10元/天，超出規定時間加收1元/小時。

　　(5)小區門前廣場及學校鐘粹門廣場禁止停車，違者按5元/小時處罰。

　　(6)小區內嚴禁車輛通行，特殊事情經允許后可駕車進入小區，進入小區后請停車入臨時車位，滯停時間不得超過兩小時，違者按10元/小時處罰。

　　豪洋學校園區后勤管理部

　　二〇xx年二月十一日

　　前期物業的管理方案 篇6

　　我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業服務體系，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的.服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》，以下稱本方案。

　　一、公寓物業管理的實施范圍

　　根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物業管理方式

　　成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。

　　三、學生公寓管理部崗位及人數

　　學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

　　學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任）

　　學生公寓宿管員：8人

　　學生公寓樓內保潔員：8人

　　學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

　　共需外聘人員16人

　　四、運行費用

　　1、人員工資

　　2、員工勞保、工具等費用

　　3、標牌、標示、垃圾桶等費用等

　　綜上所述，運行費用約為300,000.00元。

　　附件1：學生公寓服務內容和服務標準

　　1、房屋共用部位的維護和管理

　　公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。

　　2、用部位及設施設備的運行維護管理

　　定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。

　　3、環境衛生服務標準

　　（1）、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。

　　標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。

　　（2）、樓道、樓梯及公共設施設備。

　　標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。

　　（3）、公寓內的公共衛生間。

　　標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。

　　4、安防服務標準

　　（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。

　　（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

　　（3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。

　　（4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。

　　（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。

　　（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

　　5、維修服務標準

　　（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。

　　（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

　　6、接待服務標準

　　（1）、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。

　　（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務和查詢。

　　（3）、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算.蜂巢物業管理網收集并整理。

　　前期物業的管理方案 篇7

　　一、項目分析

　　根據所提示數字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數的50％，其余為小高層建筑或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備，其設備數量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

　　二、主要管理方案內容

　　根據上述數字顯示，做出對該項目的物業管理方案如下：

　　1、管理機構設置及人員配置

　　根據管理服務的總體設想及小區的特點，本著“以人為本、服務至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業管理機構，管理實行項目經理負責制。該項目設項目經理1人和客戶服務部（以下簡稱客服部）、維修部、安防部、環境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管，協助項目經理完成小區日常的各專項服務工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書（附后），在公司檢查時，可依照崗位責任書內容進行對員工的BI行為規范和工作質量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。

　　至于服務人員的服務標準要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設備設施完好率，安防部對項目的巡查頻次以及環境部對園區的打掃頻次和標準，則依照公司所提供的服務等級為準。

　　1.1客服部

　　根據管理面積和國際質量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：

　　客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規范、服務質量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓，并參與小區各項費用的收取工作。

　　接待員1名，負責項目部服務電話的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

　　收費員（財務）1名，負責項目物業費、水電費的收取，并控制有償服務費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關記錄后，交總公司財務室保管。并負責相關票據和收費臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協助完成）

　　庫房管理員1名，負責項目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。

　　行政文員1名，負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協調工作。

　　四名員工相輔相成，協作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。

　　1.2維修部

　　根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，維修部共設維修人員6-8名（如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時輪流值班，并負責項目大型電力設施的維修保養工作），其中設：

　　主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績效評定工作。

　　其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名（如電梯維保由專業維修公司分包，則可省去該職務人員），分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務范圍，分別對5名維修人員培訓學習物業相關的其他技能，例如單元對講系統維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作，做好值班記錄。

　　負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區內的大型公共設施（如：配電箱、水泵房、給排水系統等）進行常規性檢查，確保設備設施的完好運行（春秋季設備設施維保計劃需根據實際另行擬定）。

　　負責轄區內重大節日期間，社區文化活動的協助實施工作。如節日期間的園區布置及維保工作等。

　　1.3安防部

　　根據項目實際情況，安防部設安防人員13名，以8小時三班倒

　　的制度負責項目24小時安全防范工作。其中包擴：

　　安防部主管1名，主要負責管理本部門員工，處理本部門日常事務，并負責對下屬員工的BI行為規范和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作。

　　門崗3名，主要負責小區車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區的車輛進行檢查登記，如有物品出入時，應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

　　巡邏崗6名，分別負責高層區、小高層區和地下車庫區的安全防范和車輛疏導工作。

　　電子監控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監控系統的監視，協助安防人員管理小區安防工作，力爭在第一時間發現安全隱患，以便及時排除。并負責項目部各部門員工的工作監督。

　　1.4環境部

　　根據項目的實際情況，環境部設服務人員12名，負責項目所轄區域的保潔、綠化等工作，其中包括：

　　環境主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的'工作檢查、培訓及績效評定工作。

　　室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內的環境衛生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

　　室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環境衛生打掃工作，包括

　　項目水系的衛生維護工作。

　　綠化工3名，負責項目區域內的花草樹木養護、修補、澆水、防寒等工作。

　　服務標準則根據項目物業服務等級而定。

　　三、其他管理方案

　　1、常見突發事件的處理

　　1.1火災突發事件處理

　　1.2水浸突發事件處理

　　1.3電梯困人突發事件處理

　　1.4未知停電事件處理

　　1.5暴力突發事件處理

　　1.6盜竊以及其他犯罪活動處理

　　以上各種突發事件均根據小區的實際情況制定詳細的突發事件處理流程，防范于未然，確保項目的公共安全。

　　2、社區文化的開展

　　服務中心結合項目的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開展豐富多彩的社區文化活動，營造小區特有的文化氛圍。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動，例如由業主參加的節日聯歡會、組織社區老年或兒童出行等，以增進物業與業主的友好關系，促進物業公司的發展。

　　前期物業的管理方案 篇8

　　一、XX項目物業分析：

　　1、物業地域范圍開闊，封閉性交強

　　2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；

　　3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

　　4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

　　二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：

　　1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

　　2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

　　三、物業管理提供日常服務的內容：

　　1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

　　2、對市政道路的保潔；

　　3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？

　　4、24小時水電維修；

　　5、對業主生活垃圾的定時清運；

　　6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

　　7、項目范圍內綠化的種植與養護；

　　8、業主能源費用的代收代繳；

　　9、定期花木殺蟲及滅鼠；

　　10、暫住證等社區性證明的辦理；

　　11、業主院落檔案的管理。

　　四、物業特約服務－管家式服務體系：

　　1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的`認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

　　3、管家式服務的內容：

　　A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）？

　　B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

　　室內清潔

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清潔養護

　　代收洗、補、燙衣物

　　室內插花、裝飾

　　代購日常生活用品

　　車輛清洗服務

　　家庭看護管理

　　寵物看護管理

　　C、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）

　　五、XX項目的安全保衛管理：

　　1、保衛部門日常工作內容：

　　24小時固定安全崗位的值勤

　　24小時流動崗位的安全及消防巡視

　　車輛停放的安全管理

　　特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

　　2、保衛部門的設施設備：

　　中央控制室

　　與中控室連接的門禁對講系統

　　設像監視系統

　　電子巡更系統

　　業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統

　　停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

　　安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

　　3、保衛部門提供的委托性特約服務：

　　禮儀性保衛

　　短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）

　　（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）

　　六、突發事件應急處理體系的建立

　　業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

　　1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；

　　2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；

　　3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；

　　4、物業經理根據物業管家對現場情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）

　　前期物業的管理方案 篇9

　　(一)產業園項目概述及物業概述

　　項目規劃占地200畝，建筑面積20xx00平方米。項目建設內容包括：綜合服務區、生產區和物流中心。

　　1、綜合服務區包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分。總計建筑面積為10萬平方米。

　　2、生產區占建筑面積3萬平方米，兩座建筑面積各2平方米和1平方米的大跨度聯合車間、一座設有100T龍門吊車的原材料堆場。

　　3、物流中心占地50畝，建筑面積7萬平方米。建設三個功能區，一是保稅庫區，建筑面積3萬平方米;二是庫區，建筑面積1萬平方米;三是露天貨場和管理區建筑面積3萬平方米。

　　(二)產業園的物業規模

　　1、安全保衛系統

　　主要包括產業園區總體安全環境的管理;對入駐企業的.管理;車輛交通及道路管理。

　　2、設備設施維護系統

　　主要包括房屋管理與維修養護;共用設備管理(給排水設備管理、供電設備管理、弱電設備管理、消防管理);專業設備的管理(空調設備、電梯設備管理);共用設施的管理。

　　3、環境綠化及保潔系統

　　主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區及產業園區公共部分(廠區庫區內自管)以及公共設施的日常保潔工作;產業園區公共綠地的維護和保養工作。

　　4、園區食堂的管理

　　主要包括廚房管理以及員工就餐管理

　　前期物業的管理方案 篇10

　　一、項目概況

　　1、地理位置

　　該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

　　2、項目主要經濟指標

　　二、物業管理資料

　　物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。

　　1、房屋及設施設備管理

　　1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

　　房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：

　　A、工作的主動性

　　管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。

　　B、工作的多樣性

　　根據房屋的完損狀況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。

　　C、工作的針對性

　　在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

　　1.2共用設施、設備的管理

　　范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

　　共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。

　　1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

　　范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

　　根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。

　　1.4智能化設施設備

　　范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

　　根據智能系統的構成、分系統設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，透過嚴格管理保證智能系統運作正常。

　　2、環境衛生管理

　　在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。

　　2.1衛生管理

　　是對房屋公共部位的.清潔、衛生、垃圾的收集、清運到達環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。

　　2.2環境管理

　　jt的環境管理為小區禮貌潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。

　　3、綠化管理

　　綠化的功能是美化環境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養護。

　　4、治安消防管理

　　治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

　　5、車輛交通管理

　　對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

　　6、公共管理

　　6.1住戶裝修管理

　　在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。

　　6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

　　6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

　　7、常規性公共服務

　　即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶帶給的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務帶給給業主及住戶。

　　8、委托性特約服務

　　是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶帶給舒適便利的生活環境。

　　9、經營性多種服務

　　即向業主及住戶帶給便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

　　前期物業的管理方案 篇11

　　為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

　　一、指導思想

　　以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

　　二、目標和范圍

　　（一）目標：

　　1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。

　　2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　3、凡從事物業管理活動的企業，要100％取得《物業企業資質證書》。

　　4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100％，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

　　5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100％。

　　6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業主大會和業主委員會。

　　（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

　　三、工作內容

　　（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

　　（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

　　（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

　　一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的.要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

　　三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

　　（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100％；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

　　（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

　　三、組織領導

　　為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

　　組長：邢凱

　　副組長：王鐵

　　成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

　　領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

　　四、職責分工

　　規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

　　市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

　　市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

　　市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

　　各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

　　五、實施步驟

　　依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

　　（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

　　由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

　　（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

　　各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

　　（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

　　領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

　　六、保障措施

　　（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

　　（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

　　（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

　　前期物業的管理方案 篇12

　　為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。

　　一、指導思想

　　以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。

　　二、服務范圍

　　社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：

　　（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。

　　（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

　　（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。

　　（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。

　　（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。

　　（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。

　　三、基本原則

　　（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。

　　（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。

　　（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。

　　四、工作任務

　　按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的xx個社區（小區）是：xx小區。

　　五、工作思路

　　在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。

　　（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。

　　（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。

　　（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的.現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。

　　六、組織領導

　　成立全區社區物業化服務工作領導小組。

　　組長：xx。

　　副組長：xx。

　　辦公室主任：xx。

　　辦公室副主任：xx。

　　成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。

　　七、職責分工

　　區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；

　　區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；

　　區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；

　　區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；

　　區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；

　　區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作；

　　區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；

　　區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；

　　區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。

　　八、方法步驟

　　（一）準備階段。

　　1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。

　　2、xx月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。

　　3、xx月下旬組織召開工作部署會。

　　（二）實施階段。

　　1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。

　　2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。

　　3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。

　　（三）考核驗收階段。

　　1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

　　2、xx月份組織相關社區進行交流講評。

　　3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。

　　九、工作要求

　　（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。

　　推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。

　　（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。

　　一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。

　　（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障。

　　一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費xx萬元，區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。